מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: התגלות פיננסית - איך מנצלים את התשתיות הפיננסיות שלנו
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
התגלות פיננסית -
• אחד האיחולים השכיחים ביותר שאני שומע שאנשים מאחלים לעצמם וליקיריהם, זה "הלוואי שאזכה בלוטו / טוטו / אראלה תתקשר" וכדומה..
• מבחינה סטטיסטית, ברור לנו שמדבור בסיכוי מאד נמוך שזה יקרה; באמת שמי שזכה הוא בר מזל, ועל הדרך נאחל לנו ולקרובינו שהנס הזה יתרחש ונזכה לסכום כסף גדול ש"יסדר לנו את החיים".
• אם נעבוד נכון, נגלה שמצד אחד צברנו הרבה כסף ומצד שני נגלה שחסכנו הרבה כסף, וחברים, השוס הוא בכך שאנחנו לא נדרשים להרוויח יותר כסף או להסתכן בעסקאות מפוקפקות.
• הרעיון הוא למצות את מה שכבר יש לנו כיום, ולשפר עמדות, בצורה מתמדת בכל מה שקשור מהיום הזה והלאה
• כל אבל כל מה שקשור לחיים הפיננסיים שלנו צריך להיות מנוהל ומתוכנן! לא תוצאתי למה שהבנק/סוכן/החבר הכי טוב שלי אמרו;
• חשוב לזכור עוד משהו: אנחנו כל הזמן בתנועה, ולכן מה שרלוונטי כיום לאו דווקא יהיה רלוונטי בהמשך. לאור זאת, חשוב מאד מעת לעת לבדוק את עצמנו מחדש ולהתאים את ההחלטות שלנו למצב הקיים בהווה ולמה שאנו מעריכים שיקרה בעתיד
אז מה עושים:
• משקיעים זמן בלמידה - לא חייבים להיות כלכלנים בשביל לדעת לנהל נכון את משק הבית, אף אחד לא ידפוק לנו בדלת ויעשה לנו סדר – הכי חשוב להבין שזו האחריות שלנו כמנהלי משק בית
• על משכנתא אנו מדברים הרבה – הפעם נעסוק בנושאים אשר משיקים למשכנתא, אבל: בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא לכל היותר כל 3 שנים, מינוף הנכס הקיים לטובת איחוד הלוואות או השקעה
• בחינת תיק פנסיוני אחת לכל שנתיים לכל היותר – ע"י סוכן מורשה ואובייקטיבי – לוודא תשואות, אפיקי השקעה מתאימים לגיל וצרכים, מסלולי ביטוח נכונים בפנסיה, מיקוח על דמי ניהול – יכול לבדו להוביל לחסכון עצום משמעותי לאורך השנים!
ישנה נטייה להזניח את זה כי זה נשמע לנו כמו משהו עתידי – אבל זה חשוב בדיוק בגלל שזה העתיד שלנו! (אגב – כל המידע הזה זמין לנו במסלקה הפנסיונית – בחינם, כנ"ל פירוט של התשואות של כל המוצרים הפיננסיים – קרנות פנסיה / קה"ש / קופ"ג ועוד)
• בדיקת תיק ביטוחי לכל היותר אחת לכל שנה – גם פה – ע"י סוכן ביטוח מורשה ואובייקטיבי: האם אני משלם כפל ביטוחי? האם התיק הביטוחי שלי מכסה אותי ואת המשפחה שלי כנדרש? (יש כאן צורך לאזן בין הצורך הנוכחי והעתידי לבין היכולת שלי להוציא על הכיסויים הללו כספים)ֹ
• ניתוח הוצאות שוטפות: ואוו כמה שזה נשמע לנו בנאלי, נכון? אז לא!
מתי לאחרונה בדקנו והתמקחנו על: כבלים, סלולאר, ביטוחי דירה וחיים למשכנתא, עמלות בבנקים, עמלות בכרטיסי האשראי, שירותים שונים שאנו משלמים עליהם כסף אך לא באמת משתמשים בהם?
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: סקירת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
- ממה הרפורמה נובעת? מזה שבנק ישראל ורשות התחרות הגיעו להבנה שהלווה הממוצע אינו עורך סקר מעמיק בין הבנקים + המידע שהבנקים חושפים ללקוח בקצה הוא מאד חסר.
- קשה ללקוח להשוות בין ההצעות שהבנקים נותנים
- זמינות הבנקים היא מאד נמוכה, ולכן לעתים לוקח הרבה זמן לקבל אישורים עקרוניים ולקדם את העיסקאות
מה בעצם עיקרי השינויים:
- הבנק יהיה מחוייב להציע ללקוח 3 תמהילים גנריים: 100% קל"צ, 50% קל"צ
+ 50% פריים, שליש קל"צ + שליש פריים + שליש מ"צ
חשוב לציין כמובן שיש מקום להוספת תמהילים מותאמים אישית
- יהיה פורמט אחיד בין כל הבנקים לאישור עקרוני
- הצגת התשלום הסופי לבנק (ריביות + מדדים) והצגת ההחזר החודשי המקסימלי, כך שהלקוח יוכל להבין את התפתחות המשכנתא שלו ולא רק את נתוני הפתיחה (מה שהיום גורם להרבה מאד טעויות בקרב הלווים)
- יהיה בסיס אחיד לחישוב נתוני המשכנתא מבחינת המדדים, ריבית בנק ישראל, תחזית אינפלציה ונתונים פיננסיים נוספים
- קיצור זמני התגובה, התנהלות מקוונת והצגת מחשבוני עזר
מדובר בצעד מתבקש ומבורך, שיעזור ללווים לקבל מידע אמין יותר, מהיר יותר, מקיף יותר
יש לקחת בחשבון שיישום ההנחיות ייקח מספר חודשים וצפוי לשינויים במעלה הדרך.
*יש לקחת בחשבון שהאישורים העקרונים הופכים להיות מעין "ספרונים" של עשרות עמודים, ובשורה התחתונה מדובר בתמהילים גנריים ולא מותאמים אישית
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: שינויים בחוק המכר והוזלת דמי פתיחת תיק משכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
להלן סיכום הצעת החוק בנושא הצמדת תשומות הבניה, כפי שאושר בוועדת כספים בכנסת:
• מדד תשומות הבניה, יחול על חצי מכל תשלום, למעט ה- 20% הראשונים שלא יוצמדו כלל. המשמעות היא, שבכל תשלום מעבר ל- 20% הראשונים, יהיה מדד של 50% מהמדד בפועל
• המדד ישולם רק עד תאריך המסירה בחוזה, כך שאם תאריך מסירת ההחזקה נדחה ובעקבותיו נדחו התשלומים, לא תהיה הצמדה למדד מעבר לתאריך המסירה הרשמי. (למעט מקרים של דחיה במסירה הנובעת ממעשה או ממחדל של הקונה).
• באשר להקדמת תשלומים אין בשורה בחוק, אך סוכם שנציגי משרד השיכון יפעלו להכניס במכרזי המדינה, סעיף שיאפשר הקדמת תשלומים.
• כמו כן, הצהירו חברי וועדת הכספים, כי יפעלו מול בנק ישראל לאפשר מימון במשכנתא עבור המדדים.
• החוק תקף רק לחוזים שיחתמו בטווח של 7 ימים לאחר פרסום החוק ברשומות. אנו נעקוב ונפרסם את התאריך המדויק.
בשעה טובה עבר החוק שיוזיל את עמלת פתיחת תיק המשכנתא בבנקים ל- 360 ש"ח בלבד
עיקרי החוק:
1. החוק מגביל עמלת פתיחת תיק בהלוואה לדיור ל-360 ₪ (ללא קשר לגובה המשנכתא)
2. החוק יכנס לתוקף שלהי חודש 08/2022.
3. בבנקים החוק יחול על רכישות בלבד.
כלומר הוא לא חל על מחזורים, בניה עצמית, כל מטרה, שיפוצים והרחבה
4. בחוץ בנקאי החוק יכול על רכישות של דירה יחידה בלבד! (פחות שכיח)
כלומר הוא לא יחול על... כל השאר
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתאות עבור הגיל השלישי (מוכר גם כמשכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית)
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
✅מאפייני המשכנתא:
- גיל (לרוב מעל 60, שזהו גיל הלווה הצעיר ביותר בהלוואה), ישנו פתרון גם לגיל 55 באחד מגופי המימון
- ללא צורך בביטוח חיים
- לא חייבת להיות יכולת החזר
- ההלוואה יכולה להינתן ללא הגבלת זמן (עד למועד פטירת אחרון הלווים ח"ו)
- ניתנת על נכס שברשות הלווה
- אחוז המימון משווי הנכס תלוי בגיל הלווה - ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל הנו גבוה יותר
- ניתנת לפירעון בכל עת
✅הפתרונות אשר קיימים בשוק:
- תשלום שוטף, כמשכנתא רגילה - קרן + ריבית, לתקופות שיכולות לנוע עד 20-30 שנים (כאן נדרשת יכולת החזר)
- לשלם את הריבית החודשית בלבד - כך שהקרן תמיד תישאר באותו סכום התחלתי שאותו לקחנו
- לצבור את הריבית ואז לא לשלם לעולם את ההחזר החודשי (יש לקחת בחשבון שכל חודש שעובר, היתרה לסילוק ההלוואה גדלה)
- ניתן לעבור בין מסלולים תוך כדי תנועה, בתיאום עם חברת המימון
✅הסיבות שבגינן נהוג לקחת את המשכנתא ההפוכה:
- בעיה בריאותית אשר דורשת סכום כסף גבוה
- מעבר לדיור מוגן
- שיפוץ
- כיסוי חובות
- עזרה למשפחה/ילדים
- תוספת להכנסה החודשית, כמעין קצבה חודשית (נקרא אנונה)
- רכישת נכס להשקעה ועוד
✅חשיבות מעורבות המשפחה בתהליך:
- רצוי לשתף את הילדים בנושא
- לרוב, חברות המימון מבקשות להחתים את ילדי הלווים על כך שהם מודעים לעניין שההורים לקחו משכנתא הפוכה (על מנת למנוע טענות עתידיות)
- ככל שישנה בעיה בסוגיה הנ"ל - ישנם שפתרונות שניתן לייצר מול החברות
✅תהליך והוצאות:
- דומה למשכנתא "רגילה"
- כולל קבלת אישור למשכנתא
- חתימה על חוזה, ביצוע ביטחונות (טאבו/מינהל, רשם המשכונות וכדומה)
- יש לקחת בחשבון הוצאות כגון שמאות, פתיחת תיק בחברת המימון ועוד (את ההוצאות ניתן "להעמיס" על ההלוואה)
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מס רכישה ומס שבח בעיסקאות נדל"ן
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
• כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.
• מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.
• כשאנו רוכשים נכס נדל"ן כלשהו (נכס יחידה / משפרי דיור / נכס להשקעה / נכס מסחרי), עלינו להכי את סוגיות המיסוי אשר יכולות לחול על העיסקה,
היות ומדובר בעצם בתוספת של הון עצמי לעיסקה, אשר יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים צפונה (אינו מוכר לעניין משכנתא - לא חלק משווי הנכס)
קיימים שיעורי מס שונים לגבי:
• דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)
• דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה
• זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')
קווים כלליים לחישוב מס:
• מס רכישה לדירה יחידה:
מחולק ל- חמש מדרגות מיסוי, לפי סכום הרכישה (הנתונים נכונים ליום כתיבתם ומשתנים אחת לתקופה*)
-על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה
-על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%
-על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%
-חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900
-על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 10%
• מס רכישה על דירה נוספת:
-8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪.
- 10%על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪
• משפרי דיור (רכשו נכס מגורים אחר וטרם מכרו את הנכס הנוכחי):
- זכאים לדחייה של מס רכישה עד 24 חודשים, מעבר לכך ישולם מס רכישה מלא בתוספת קנס כלשהו, נניח לשם הדוגמה עוד אחוז אחד.
- ישנה חשיבות קריטית לאופן דיווח העיסקה ברשות המיסים
- מי שמתכנן לרכוש יותר מנכס אחד – עליו לתכנן נכון את סדר רכישת ורישום העיסקאות
• זכות במקרקעין שאינו מגורים – למשל רכישת שטח לבנייה:
-מס רכישה של 6% מהשקל הראשון – מיידי (חשוב בעיקר למי שבונה בנייה עצמית)
-ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.
• מס שבח:
-מס שבח הוא מס אותו משלם מוכר דירה, כאשר המחיר בה הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בה הוא רכש את הדירה
-המס מחושב מתוך הפרש המחירים נטו, לאחר ניכוי הוצאות כגון שיפוץ, הוצאות מכירה וכדומה
-קיימים פטורים ספציפיים מתשלום מס שבח במכירה
• טיפים ששווים זהב:
-כל עיסקת נדל"ן – חובה לקבל ייעוץ משפטי, גם לגבי מיסוי – לא זזים מבלי לקבל ייעוץ מס מדויק, מגורם מוסמך.
-אותו כנ"ל גם כאשר מקבלים נכס בירושה ועוד
-הרבה אנשים מנסים לתכנן עיסקאות בצורה יצירתית (רישום על שם הילדים – יש לזה הלשכות להמשך הדרך כשהם ירצו לרכוש נכס משל עצמם)
-יש לקחת בחשבון שנושא המיסוי אינו מוכר כחלק מהעיסקה, ולכן הנ"ל יהיה אך ורק דרך הון עצמי נוסף לעיסקה
-כאשר מבצעים רכישה של נכס נוסף, ובכלל, יש לקחת בחשבון מס שבח עתידי -ולכן גם מכירה של נכס (בעיקר נוסף), צריכה להיעשות לאחר תכנון מס נכון
-הנחות במסים – ישנן אוכלוסיות אשר זכאיות לקבלת הנחה עד פטור ממס, כל מקרה לגופו – התכנון ייעשה במסגרת ייעוץ מיסוי
-הנ"ל כמובן שאינו ייעוץ משפטי אלא נותן מידע בקווים כלליים – כל עיסקה לגופה, ויש לקבל ייעוץ מגורם מוסמך
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משימות לאחר החתימה על המשכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
לאחר שביצענו ניתוח פיננסי מדויק, בנינו תמהיל משכנתא מותאם אישית, ביצענו משא ומתן מפרך מול הבנקים, קיבלנו את הריביות הכי טובות שיש, ביצענו שמאות, וסוף סוף הגענו לרגע המרגש של החתימה על המשכנתא!
אנחנו מרגישים סוג של "מותשים" ורוצים סוף סוף להתחיל להעביר את כספי המשכנתא למוכר (אדם פרטי/קבלן וכו'..)
אבל:
יש לקחת בחשבון שביצוע המשכנתא (העבת הכספים בפועל) תתבצע על-ידי הבנק רק לאחר השלמת ביטחונות המשכנתא ומסמכים נוספים (נקרא גם "טופס טיולים של המשכנתא").
מהן אותן ביטחונות ומסמכים נוספים שנדרשים על מנת לסיים את התהליך?
• ביטחונות אלו הם המסמכים שהבנק מבקש להחתים, למשל: רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, רישום משכנתא במינהל/קבלן/חברה משכנת.., התחייבות לרישום משכנתא ועוד.
• תצהיר אצל נוטריון
• ביטוחי חיים ללווים
• ביטוח מבנה
• במידה ומדובר בקבלן, שהבנק שבו חתמנו על המשכנתא אינו הבנק המלווה – אז תידרש גם הסבת ערבות
• גם אצל קבלן – התחייבות לרישום משכנתא
• אישור עירייה/מועצה על היעדר חובות ארנונה
• במידה ומדובר במיחזור משכנתא בין בנקים/גופי מימון אז גם: מכתב הסכמה למשכנתא מדרגה שנייה/פרי פסו, מכתב כוונות, הסרת שעבודים ושטרי משכנתא
מה זה אומר? מתי אם כן הבנק יוכל להעביר בפועל את כספי המשכנתא:
• השלמת המשימות שהתקבלו במעמד החתימה על המשכנתא/שהתקבלו בטרם החתימה על המשכנתא (חלק מהבנקים עורכים את הביטחוניות בטרם החתימה על המשכנתא וחלק מהבנקים לאחריה)
• הוכחת העברת מלוא ההון העצמי של העיסקה: המשכנתא הנה כסף אחרון בעיסקה (להוציא מקרים שבהם הבנק יאשר שהמשכנתא תועבר בחלקה בטרם הועבר מלוא ההון העצמי, ובכל מקרה ההון העצמי לא יכול להיות כסף אחרון – רק המשכנתא)
• במידה ונדרש לסלק משכנתא של המוכר – יש להצטייד במכתב כוונת מקורי ןבתוקף
טיפים:
• יש לזכור שתוקף האישור העקרוני הוא אמנם לשלושה חודשים, אך תוקף הריביות הוא ל- 24 ימים נכון להיום, ועל כן, ייתכן מצב שבו כבר חתמנו על המשכנתא, אך לנוכח עיכובים בביצוע הביטחונות יכול להיווצר מצב שבו לא נסיים את התהליך בזמן, ועל כן הבנק עלול להעלות את הריביות של האישור העקרוני כתוצאה מעלות גיוס כסף שגדלה.
• ישנה חשיבות להעברת סכום כלשהו מהמשכנתא בתוך אותו פרק זמן - היות והמשכנתא מתקבעת אחרי מימושה, ולכן אם אינני מתכוון כרגע להעביר כספים - אין טעם בביצוע המהלך באותה נקודת זמן (ישנה פינה שלמה אשר עוסקת בקיבוע המשכנתא)
• רוב המשימות הן בירוקרטיות/משפטיות, ובחלק מהמקרים הן עשויות לקחת זמן לא מבוטל (מספיק שיש חג/שביתה/סגר/מחלה ועוד), ועל כל יש לתכנן את הליך ביצוע הביטחונות מראש.
• יש לקחת בחשבון מצבים של גיל מבוגר או של בעיות בריאות, על מנת לא להיתקע ברגע האחרון עם סוגיית ביטוח חיים למשכנתא
• בחלק מהעיריות/מועצות הליך קבלת אישור על היעדר חובות יכול לקחת בין שבועיים לחודש
• תהליך הביטחונות במעבר בין בנקים, מטבע הדברים הוא ארוך יותר וסיזיפי יותר, יש להיאזר בסבלנות
• חשוב ביותר לשלב את עורך הדין אשר מלווה אתכם בשיתוף עם יועץ המשכנתאות, על מנת לוודא שלוח התשלומים בחוזה הנו הגיוני ותואם את לוחות הזמנים של ביצוע הביטחונות
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: הקפאת משכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
לאור התקופה הפיננסית המורכבת שהרבה משקי בית בישראל עוברים, אחת האפשרויות הפופולאריות להפחתה בהוצאות השוטפות ופינוי כספים בתזרים החודשי, הנה ביצוע הקפאה של המשכנתא
מה זה אומר הקפאת משכנתא:
מדובר בשינוי זמני של אופן ביצוע התשלומים השוטפים של המשכנתא, וכולל את האפשרויות הבאות:
- דחייה מלאה של התשלומים החודשיים של המשכנתא (קרן + ריבית): כך שלמעשה לא משלמים בכלל את ההחזרים החודשיים לתקופה מסוימת – מוכר גם כגרייס/בלון מלא.
השיטה המדויקת שבה המהלך יתבטא תלויה בבנק:
1. הארכת תקופת המשכנתא במספר תשלומי הדחייה, ללא השפעה על ההחזר החודשי (תיתכן העלאה קטנה של ההחזר החודשי)
2. המשכנתא אינה מוארכת, ולכן בתום תקופת הדחייה, ההחזר החודשי יעלה - כתלות במספר חודשי הדחייה
- תשלום של הריבית בלבד (דחיית תשלומי הקרן): במצב זה משלמים רק את ריבית המשכנתא, מוכר גם כגרייס/בלון חלקי.
המשמעויות של שיטת הקפאה זו של המשכנתא דומות לסעיף הקודם.
דגשים:
נדרש להפעיל שיקול דעת בטרם ביצוע הקפאת משכנתא – זה יכול להישמע כפתרון קל, אך יש לו כאמור משמעויות:
- יכול לגרום לפגיעה בדירוג האשראי שלנו (דוח אשראי / BDI)
- המהלך יכול להוביל בהמשך הדרך לעלייה בהחזרים החודשיים של תשלומי המשכנתא
- לא מדובר ב"הטבה" של ממש – אפשרויות הקפאת המשכנתא רשומות בחוזה ההלוואה שחתמנו מול הבנק
- דורשת את אישור הבנק
- יש לעדכן את הבנק מראש על הרצון להקפיא את המשכנתא, ברוב הבנקים כשבועיים לפני, ולכן ייתכן שעד שהמהלך יבוצע ויאושר, יירד עוד החזר חודשי
- ברוב המקרים המהלך ילווה בעמלה של כ- 150-350 ₪
- חשוב לא להקפיא "סתם כי אפשר", אלא לאחר בחינת הצורך והכדאיות של המהלך
- בחלק מהבנקים מאפשרים "חודש חופש" בשנה מתשלום המשכנתא, עם הארכה מובנית של משך המשכנתא
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: התמודדות עם גל עליית הריביות במשכנתא, איך זה משפיע על המשכנתא שלנו
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
התמודדות עם גל עליית הריביות במשכנתא, איך זה משפיע על המשכנתא שלנו ומה כדאי לעשות בתקופה מורכבת זו:
אחרי הרבה שנים של סביבת ריבית מאד נמוכה, אנו עדים לגל עליית ריביות – בכל מה שקשור למשכנתא (משפיע על המשכנתא ועל הלוואות בכלל)
מאפיינים יחודיים של התקופה:
- ריביות המשכנתא בעליות חדות
- מדד תשומות הבנייה עולה בצורה לא פרופורציונאלית
- מדד המחירים לצרכן שובר שיאים
- ריבית בנק ישראל (פריים) עלתה וכנראה שעוד תעלה
- מחירי הדיור בעלייה
- אנחנו לא יודעים כמה זמן זה יימשך ולאן זה עוד יכול להגיע!
- מחיר הכסף מתייקר: גם אישורים עקרוניים שהיו לנו ביד יכולים להתייקר: אישור עקרוני שפג בו תוקף הריביות יכול להתייקר משמעותית: החזר חודשי גבוה יותר על אותו אישור עקרוני
- בטווח הארוך התייקרות של עלות המשכנתא הכוללת - עלות כוללת
-מה עושים?
- מתכננים לעומק את העיסקה
- לא מתפתים להתחייב על משהו שיכול לסכן אותנו!
- לא נכנסים לעיסקה בכוח, שתעלה לנו ביוקר בהמשך הדרך – בגלל חשיפה למדדים התשלומים החודשיים יעלו בהמשך (צריך לזכור שככל שאנו מתחילים לשלם תשלום נמוך באופן יחסי לגובה ההלוואה – כך זה יכול להיות יקר להמשך הדרך)
- שואלים את עצמינו לא רק אני רוצה, אלא בעיקר האם אני יכול והאם כדאי
- מזדרזים לסיים עסקאות קיימות (חתימה על משכנתא) – אישור עקרוני שכיום נראה לנו בר שיפור יכול להיות בעוד 2-4 שבועות כמו משהו שכבר לא ניתן לקבל בבנקים
- תזכורת: תוקף ריביות באישור עקרוני הוא ל- 24 ימים בלבד!
- כאשר מתאמים חתימות משכנתא בבנק - מבקשים שיוציאו אישור עקרוני חדש ומתעקשים שישמרו לנו את הריביות (עד כמה שניתן), כך שתוקף הריביות יאפשר לנו לסיים את ביצוע הטחונות בתיק
- יש לשים לב: אחרי החתימה על המשכנתא (או לפני, תלוי בבנק), יש לבצע "טופס טיולים" - בטחונות: החתמת המוכר, רישום בטאבו/מינהל, נוטריון ועוד..
מטבע הדברים תהליך זה יכול לקחת זמן ויכול להשפיע על היכולת שלנו לעמוד בתוקף של הריביות באישור העקרוני
- כיום, המסלולים הקבועים הם אלו שעלו הכי הרבה, ולכן מומלץ קודם מעבירים כספי מסלולים קבועים ולאחר מכן את השאר
- למי שבעיסקה מול קבלן – בחינה של האם ניתן להעביר את כל המשכנתא ולא בפעימות, על מנת להוריד למינימום את החשיפה למדד תשומות הבנייה (אפילו אם התשלום ייעשה בגרייס חלקי)
- חשיבה על רמת החשיפה הרצויה למסלולים צמודי מדד
מי שמבצע מיחזור משכנתא:
- במידה ולא ניתן יהיה לשמור על תוקף הריביות באישור העקרוני (לפני/אחרי חתימה על המיחזור): לשקול האם להתקדם בתהליך או להמתין עד אשר הריביות יירדו מחדש
- לשקול להמתין מעט עד שהריביות הממוצעות יעלו ואז זה יכול לעזור לנו לצמצם עמלות הפירעון המוקדם (מצד שני זה אומר שהריבית עלתה ולכן החיסכון הפוטנציאלי ממהלך המיחזור יכול כמובן להצטמצם)
- להבין שזו לא גזירת גורל לכל החיים, בהמשך הדרך כשהעניינים יחזרו למצב "רגיל", ביצוע מיחזור למשכנתא
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: איחוד הלוואות דרך משכנתא - משכנתא לכל מטרה
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
בראשית הדברים נאמר כי יש פתרונות מצויינים בשוק, שרק הולך ומתפתח, ובעתיד ימשיך לייצר עוד פתרונות יצירתיים!
סוגי הפתרונות:
1. הפתרון המוכר - לקיחת משכנתא לכל מטרה דרך הבנק (שבו קיימת לנו המשכנתא או מעבר לבנק אחר למשכנתאות), עד ל- 50% משווי הנכס, ובניכוי יתרת משכנתא (ככל שקיימת).
פתרונות מימון בחברות ביטוח /קרנות מימון חוץ בנקאיים:
2. קבלת משכנתא של עד 60% משווי הנכס. המשכנתא ניתנת בדרגה ראשונה, כלומר - למי שקיימת משכנתא - זה ידרוש את העברת המשכנתא הקיימת לאותו גוף מימון.
בלא מעט מקרים משתלם "להקריב" משכנתא קיימת לטובת משכנתא חוץ בנקאית – בעיקר כשסכום המשכנתא הקיימת נמוך ביחס לגובה התופסת שאנו רוצים לקבל, והעלות הכוללת תהיה נמוכה יותר מלקחת משכנתא מדרגה שנייה.
3. פתרון משכנתא מדרגה שנייה עד 70-85% משווי הנכס:
החידושים הגדולים בשוק – גופי מימון אשר מספקים משכנתא של עד 85% מימון משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת; כשההלוואה ניתנת כמשכנתא מדרגה שנייה - כלומר: משכנתא שלא נוגעת במה שקיים בבנק, אלא מוסיפה סכום כסף נוסף, כך שלא נדרש לעבור לחברה אחרת.
חשוב לציין שהריבית כאן היא מעט יותר גבוהה, אך ההלוואה ניתנת לפריסה של עד 20-30 שנים..
4. פתרון מימון של משכנתא מדרגה ראשונה עד 80% משווי הנכס ובפריסה של עד 40 שנים.
כל הפתרונות הללו מתאימים גם למשקיעים.
דגשים כלליים:
🏆מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן הלווה ייבחן ב- התנהלות פיננסית, יכולת החזר, אחוז מימון משווי הנכס, ביצוע שמאות לפי הצורך, ביטוחי חיים וכדומה.
🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות: במצב שבו יש לנו מספר הלוואות, אשר אינן מאפשרות לנו לגמור את החודש / מקשות עלינו את ההחזרים החודשיים ואף אנו חוששים שלא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים יותר..
🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית
🏆כמובן שבמסגרת המהלך, נשקול לבצע מיחזור למשכנתא קיימת - אם נמצא שיש היתכנות לחיסכון / מתן ערך.
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: דגשים לתקופה של עליה בריביות המשכנתא, תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
התמודדות עם גל עליית הריביות, מדד תשומות הבנייה, מדד המחירים לצרכן והתייקרות הנכסים - איך זה משפיע על המשכנתא שלנו ומה כדאי לעשות בתקופה מורכבת זו:
מאפיינים יחודיים של התקופה:
- ריביות המשכנתא בעליות חדות
- מדד תשומות הבנייה עולה בצורה לא פרופורציונאלית (.8% במדד הקודם)
- מדד המחירים לצרכן שובר שיאים
- מחירי הדיור בעלייה
מה המשמעויות:
- אנו עדים בתקופה זו למשהו שאנו לא ממש מכירים, וזה מרגיש כמו מלחמה במספר חזיתות במקביל (כמו בעולם – כך גם בעולם המשכנתאות)
- זה נובע מתהליכי מאקרו בעולם ומיקרו בישראל, לרבות מלחמה ברוסיה, קורונה, עליית ריביות בעולם, אינפלציה בעולם, עליית מחירי סחורות ועוד
- דגש: אנחנו לא יודעים כמה זמן זה יימשך ולאן זה עוד יכול להגיע!
- הגבינה זזה – גם אישורים שהיו לנו ביד יכולים להתייקר
-מה עושים?
- מתכננים לעומק את העיסקה
- לא מתפתים להתחייב על משהו שיכול לסכן אותנו!
- לא נכנסים לעיסקה בכוח, שתעלה לנו ביוקר בהמשך הדרך – בגלל חשיפה למדדים התשלומים החודשיים יעלו בהמשך (צריך לזכור שככל שאנו מתחילים לשלם תשלום נמוך באופן יחסי לגובה ההלוואה – כך זה יכול להיות יקר להמשך הדרך)
- שואלים את עצמינו לא רק אני רוצה, אלא בעיקר האם אני יכול והאם כדאי
- מזדרזים לסיים עיסקאות קיימות
- למי שבעיסקה מול קבלן – בחינה של האם ניתן להעביר את כל המשכנתא ולא בפעימות, על מנת להוריד למינימום את החשיפה למדד תשומות הבנייה (אפילו אם התשלום ייעשה בגרייס חלקי)
- לנסות להתרחק ממסלולים צמודי מדד עד כמה שנין אם בכלל
- להבין שזו לא גזירת גורל לכל החיים, בהמשך הדרך כשהעניינים יחזרו למצב "רגיל", ביצוע מיחזור למשכנתא
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא עבור בנייה קלה
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
🔨 רקע:
- בשנים האחרונות הבנייה הקלה תפסה חלק משמעותי יותר בקרב ציבור בוני הבתים
- מאופיינת בעלות שנחשבת לזולה ומהירה יותר מבנייה "רגילה (בטון ובלוקים)
- ישנן הרבה שיטות של בנייה קלה - אנו נתייחס לסוגייה בצורה רוחבית כמוגש ולא בשיטה ספציפית
- בהרבה מקרים החומרים מיוצרים מראש במפעל ומורכבים / מיושמים בשטח
🔨 תהליך:
- זהה לתהליך של בנייה רגילה
- בשלב הראשון יש לבצע רכישה/שיוך של הקרקע, כולל תשלום היטלי פיתוח
- לאחר מכן יש להכין תכניות אדריכליות ולהגישן לקבלת היתר בנייה
- שחרור הכספים בבנק יבוצע לפי הפעימות המוכרות:
1. גמר יסודות
2. גמר שלד
3. גמר טיח/ריצוף
4. מסירה/טופס 4
- המשמעות - חייבים להיות נזילים בכסף מזומן לא מבוטל, לתשלום לבעלי מקצוע בין פעימות התשלום השונות *קריטי*
- המשכנתא לבנייה עצמה - תינתן בפועל רק לאחר קבלת היתר בניה!
🔨 שני הנושאים הקריטיים ביותר על מנת שנוכל לקבל משכנתא בבנייה קלה:
1. יסודות יצוקים (בדיוק כמו בבנייה רגילה)
2. ממ"ד תקני
🔨 אחוז מימון:
- זהה לבנייה עצמית: בחלק מהבנקים ניתן יהיה לקבל עד 70% מעלות הבנייה ובחלק מהבנקים יכללו גם את הרווח היזמי וגובה המשכנתא יחושב לפי שווי הנכס בכללותו
🔨 טיפ:
- מומלץ ביותר לבצע שמאות מקדימה בטרם ניגשים לבנק
- כדאי לבחור שמאי אשר מכיר את נושא הבנייה הקלה, על מנת שיוכל להעריך את השווי הנכון של הנכס
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: רכישת נכס לדיור וקבלת משכנתא - עבור חברה בע"מ
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
🏬 רקע:
ברוב המקרים, כשאנו מדברים על משכנתא -אז בגדול הכוונה היא לכך שאדם פרטי לוקח משכנתא לטובת רכישת נכס לדיור / להשקעה / נכס מסחרי..
תחום שפחות מוכר אך תופס תאוצה הוא חברה בע"מ אשר רוצה לרכוש נכס (למגורים / מסחרי)
🏬 יתרונות:
- מהווה הזדמנות עסקית
- יכול לשמש את החברה כהכנסה נוספת משכירות או כמקור לרווח עתידי מהשבחה ומכירה
- יכול לשמש את החברה לטובת הלנת עובדי החברה / מבקרים וכדומה
- ישנם יתרונות מיסוי, למשל לעומת מס על דיבידינד שעומד היום על כ- 30%
- ניתן לבצע ניכוי פחת
- שיפוצים או השקעות בנכס נחשבים כהוצאה מוכרת
🏬 יש לקחת בחשבון:
- מס רכישה מהשקל הראשון
- במידה והנכס יושכר - ישנו מס על הרווחים
- יש לקחת בחשבון שבמכירה עתידית של הנכס ישנו מס שבח + מס על דיבידנד
🏬 מימון:
- היסטורית הבנקים היו מאפשרים לקחת הלוואה מסחרית/עסקית לטובת העניין, בריביות גבוהות ולתקופות קצרות (10-12 שנים)
- כיום מדבור בשוק התחיל לפרוח, ואחד הבנקים כבר מאפשר משכנתא ארוכת טווח (עד 30 שנים), ועד 70% מימון
- חברות מימון חוץ בנקאיות - מאפשרות לקבל עד 80% מימון משווי הנכס (עד לתקרה של 1,000,000 ש"ח), לתקופה של עד 20 שנים
- יחס ההחזר אינו כפוף לרגולציה של בנק ישראל עבור לקוחות פרטיים (לרוב - עד 40% מההכנסות)
- ניתן לשעבד נכס של החברה ולקבל עליו תוספת למשכנתא קיימת (לטובת איחוד הלוואות או יצירת הון עצמי לרכישה הבאה)
🏬 חשוב:
בטרם ניגשים לחפש את פתרון המימון הטוב ביותר, מומלץ להתייעץ עם רו"ח/מומחה מס + עו"ד, אשר יסבירו במדויק את כל המשמעויות לגבי מיסוי וסוגיות משפטיות של רכישת הנכס בחברה
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא בקיבוץ
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
🏡 מאפייני משכנתא בקיבוץ:
- לא זהה ללקיחת משכנתא ב"עיר"
- יש מספר גורמים, כמו רשות מקרקעי ישראל (רמ"י / מינהל), הקיבוץ עצמו, מועצה איזורית...
- בהרבה מקרים היה דרישה לעבור וועדת קבלה
- נעשית חתימה על הסכם מול הקיבוץ עצמו
- בחלק מהקיבוצים ישנם תשלומים נוספים של חברות/קליטה בקיבוץ וכדומה
- ככל שמדובר בבנייה עצמית - יש לקחת בחשבון שלא כל ההוצאות ייכנסו לתחשיב של מחיר הנכס (היטלים מסוימים, חברות בקיבוץ ועוד)
🏡 נבחין בין שני מצבים משפטיים:
1. בהרבה מקרים, הקרקע שייכת לקיבוץ (דרך המינהל) - מצב זה נקרא שיוך חוזי: הקיבוץ אחראי על ניהול והקצאת הקרקעות, במצב זה יותר מורכב לקבל משכנתא
2. הקרקע שייכת למינהל (בדומה להרחבות או בתים שעברו שיוך) - מצב זה נקרא שיוך קנייני: במצב זה ניתן לקבל משכנתא "רגילה"
🏡 שיוך קרקעות:
-מצב מאד שכיח שבו כבר יש קרקע (ונכס) אשר שייכים לקיבוץ, ובמהלך מוסדר מעוניינים להעביר את הקרקע לשיוך המינהל
או מצב שבו רוצים לבצע בנייה על אותה קרקע
- האתגר הפיננסי נמצא בעיקר במצב הזה, שבו לבנק יש פחות "אחיזה" בקרקע, היות והיא עדיין שייכת לקיבוץ
- בחלק מהקיבוצים לעתים מגיעים להסכמה אודות ליווי עם בנק או חברת מימון מסויימים, או בעזרת קרן קמ"ע, ויכול להיווצר מצב תיאורטי שבו הלווה יהיה מעין לקוח שבוי מבחינת התנאים.
כך שהגוף המממן מקבל ערבויות מתאימות ויכול לבצע את העיסקה, בתנאי משכנתא ולא הלוואה רגילה,
ומכאן שנוכל בהמשך הדרך למחזר את המשכנתא גם בבנקים אחרים (לאחר סיום תהליך השיוך)
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מסחרי - משרד או חנות
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
🏢 נתחיל מהסוף: כיום ניתן לקבל משכנתא ארוכת טווח לטובת רכישת נכס מסחרי כמו משרד או חנות!
🏢 למי זה רלווטני:
- לשכיר / בעל עסק / חברה אשר מעוניינים לבחון אלטרנטיבות השקעה ביחס לנכס למגורים או אפיק השקעה אחר
- לבעל עסק / חברה אשר מעוניינים לעבור משכירות למשרד קבע
🏢 מאפיינים:
- אין כאן רגולציה כמו ברכישת נכס לדיור (אחוז מימון, הון עצמי ועוד)
- לרוב תהיה תשואה גבוהה יותר מאשר בנכס למגורים, אך בחלקה יכולה להתקזז לאור נושאי מיסוי
🏢 מה יש לקחת בחשבון ברכישת נכס מסחרי:
- נושא המיסוי הוא שונה ממיסוי של נכס למגורים
- הנושא רלוונטי גם לאדם שכיר וגם לבעל עסק (עצמאי / חברה)
- מומלץ ביותר להתייעץ עם מומחה למיסוי, על מנת להבין את כל המשמעויות - דיווח לרשויות על הכנסות, הכרה במע"מ, מס רכישה ועוד
-
🏢 פתרונות מימון:
- ברוב הבנקים המשכנתא הניתנת הנה עסקית ולכן המשך שלה קצר 10-15 שנים, והריביות נחשבות גבוהות (ביחס לריביות של משכנתא לדיור)
- ישנו היום שינוי מגמה, ובנוסף כניסת קרנות מימון חוץ בנקאיות לתחום, ולכן כיום ניתן כבר להגיע למשכנתאות באיזור ה- 30 שנה עם ריביות טובות יותר מהעבר!
- אחוז המימון יכול להגיע עד 75%, תלוי בעיסקה
- במידת הצורך, ניתן להשלים הון עצמי לעיסקה בשעבוד נכס אחר (מסחרי/מגורים)
- כמו תמיד, ההמלצה הנה לבצע תכנון מדויק של העיסקה על כל היבטיה, לרבות אישורים עקרוניים פיננסיים וקבלת מידע מקיף לגבי נושאי מיסוי
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: דו"ח אשראי/ריכוז נתונים מבנק ישראל (BDI)
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
📊 מעט רקע:
- לפני מספר שנים התבצעה רפורמה רחבה במערכת הפיננסית: הוקם מאגר מידע בבנק ישראל, אשר כולל נתוני אשראי של אזרחי ישראל ברמת ת.ז
- המאגר כולל נתונים פיננסיים רבים של אדם, ברמה של 3-10 שנים אחורה.
- המערכת הפיננסית יכולה להפיק דוח עד 3 שנים אחורה (כמובן שבאישור הלקוח)
- אדם יכול להפיק עבור עצמו דוח עד 10 שנים אחורה
- בין הנתונים אשר מופיעים בדוח: כל חשבונות הבנק (פרטיים/ משותפים/ עסקיים); אובליגו כללי - ברמה של התחייבויות פיננסיות כמו הלוואות, מינוס, ערבויות
- עמידה בהתחייבויות: האם חזרו חיובים של הלוואות / הוראות קבע / צ'קים, פיגורים בהלוואות ועוד
- חיוויים שליליים אשר מגיעים מרשויות כמו הוצל"פ / בתי משפט, וביניהם: פשיטת רגל, כינוס נכסים, הגבלה, הסדרי חובות, חובות בהוצל"פ, התראות על חזרה של 5 צ'קים ומעלה
- הדוח מוכר גם בשם - דוח BDI
📊 איך זה משפיע על קבלת אשראי / משכנתא?
- למעשה הדוח הזה מאפשר לנותני האשראי לקבל החלטות בדבר מתן האשראי, לרבות אילו ריביות יקבל הלקוח
- ככל שהלקוח מתנהל בצורה תקינה - וציון האשראי שלו גבוה יותר, כך המוטיבציה למתן אשראי + בריביות טובות יהיה גבוה יותר;
מנגד - יכול לעזור לנותן האשראי להחליט כי הלווה יותר בסיכון, ולכן ההלוואה תאושר בתנאים יקרים יותר ואף לא יאושר בכלל
📊 ציון אשראי:
- לשכות האשראי (חברת BDI ו- D&B נכון להיום) מפיקות דוחות נוספים, על בסיס אותו מאגר אשראי - ונותנות גם ציון אשראי ללקוח (CREDIT SCORE - FICO), כך שיוצא שלכל אדם יש כיום ציון אשראי
📊 הפקת דוח אשראי:
- כל אדם יכול להפיק פעם בשנה קלנדארית את הדוח ישירות מבנק ישראל - בחינם, הפקה נוספת תעלה ללקוח נכון להיום 31 ש"ח
ההפקה נעשית דרך הקישור הבא:
https://www.creditdata.org.il/
- יש להפיק דוח ריכוז נתונים (ל- 3 שנים בדרך-כלל)
- יש לקחת בחשבון שישנו תהליך רישום ואימות קצר
- הרישום ישמש גם לשירותי ממשלה נוספים, ולכן כדאי לשמור את שם המשתמש והסיסמה
- ניתן להפיק דוחות מתקדמים יותר דרך לשכות האשראי - שם ניתן להיחשף לציון האשראי ונתונים נוספים
📊 תיקון מידע שלילי בדוח אשראי:
- כאמור, המידע אשר מוצג בדוח למערכת הפיננסית הוא ל- 3 שנים, כך שבהרבה מקרים ניתן יהיה לחכות שהדוח "יתנקה מעצמו" בתום התקופה
- יש לקחת בחשבון שבנק שהיתה ללקוח בו בעיה - המידע הזה הוא פנימי של הבנק, ולכן יכול להווצר מצב שגם לאחר שדוח האשראי נקי - אותו בנק לא ירצה לתת אשראי ללקוח גם בהמשך הדרך (לעתים אף הרבה שנים אחרי)
- חלק מהנתונים, ניתנים לתיקון, בעיקר את המידע שהופך את הלקוח ל"שלילי מובהק בנק ישראל", בהרבה מקרים לפחות שנה או שנתיים מיום סיום האירוע שזיכה את הלקוח בהגדרה של שלילי מובהק
- ישנן הרבה מאד חברות שעוסקות כיום בתיקון מידע - יש לקחת בחשבון שיש בשוק הרבה הבטחות, ולכן חובת ההוכחה מוטלת על נותני השירות
- ***בשום פנים ואופן אסור לבצע הפסקת איסוף נתוני אשראי / מחיקת נתוני אשראי - הנ"ל יגרור לבעיה קריטית בקבלת אשראי***
עדיף להתמודד עם דוח לא תקין מאשר עם דוח שהופסק בו איסוף הנתונים; היות ומדובר בתהליך בלתי הפיך נכון להיום
📊 טיפים חשובים:
- לפני בקשה לאישור עקרוני למשכנתא - ההמלצה הנה לעבור על דוח האשראי ולבחון שהדוח נראה תקין
- במידה והתקבל סירוב מבנק אחד, יש לעצור ולהיוועץ באיש מקצוע, על מנת שלא להיגרר לעוד סירובים בבנקים נוספים
- בהרבה מקרים ניתן יהיה לרתום את המערכת הפיננסית למצן הלוואה, גם כשעדיין דוח האשראי אינו נקי 100%, לרוב יהיה מדובר בהתנהלות תקינה לאורך שנתיים לפחות מיום סיום הבעיות (יש לקחת בחשבון שכנראה האשראי יתומחר בריביות גבוהות יותר)
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לרכישת נכס מכונס נכסים
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
☑️ מהו כינוס נכסים?
-מדובר במצב שבו הרשויות בישראל (בימ"ש, הוצאה לפועל..) מחליטות לממש/למכור את הנכס של אדם החייב כספים - על מנת לפרוע את חובותיו
-רכישת נכס מכונס נכסים מהווה הזדמנות (בתיאוריה) לרכישת נכס מתחת למחיר בשוק
☑️ מאפייני רכישת נכס מכינוס נכסים:
- מדובר בעיסקה לא פשוטה
- הנכס נרכש במצבו הנוכחי (AS-IS)
- האחריות על מצב הנכס הנה על הרוכש בלבד
- לרוכש תהיה אפשרות לעיין בשמאות שנעשתה (מטעם בימ"ש בדרך כלל)
☑️ תהליך רכישת נכס מכינוס נכסים:
- מדובר במכרז, אשר מנוהל על ידי כונס הנכסים או מי מטעמו
- בעת הגשת הצעת המחיר במכרז - יש להפקיד 10% מגובה ההצעה בפקדון, אשר יוחזרו רק לאחר שהמכרז יסתיים, ולכן יש לקחת בחשבון שגם אם ההצעה שלנו לא זכתה - יכול לקחת זמן רב עד אשר הפקדון הנ"ל יוחזר
- יש לקחת בחשבון, שהאדם אשר הנכס שלו הועמד לכינוס יכול לגייס את הכספים לתשלום חובותיו, ולכן גם אם אפילו חתמנו על חוזה הרכישה מול הכונס, יש סיכוי שהנכס לא יועבר לחזקתי
- מכאן נובע שייתכן וכבר נלקחה משכנתא, התחלתי לשלם עליה, ועדיין ישנו סיכוי שהנכס לא יועבר אלי בסופו של תהליך (כמובן שהכספים יושבו לרוכש)
☑️ לקיחת משכנתא בכינוס:
- מדובר במשכנתא לכל דבר ועניין (אחוז מימון, יכולת החזר, התנהלות פיננסית וכל השאר)
- יש לקחת בחשבון שמדובר בתהליך ארוך מהרגיל, מטבע הדברים
- הניירת הנה לא סטנדרטית - יידרשו מסמכים נוספים הקשורים ברכישה מכונס
- הבנקים בחלק מהמקרים יכולים להערים קשיים או השלמות רבות
- בחלק מהמקרים ייתכן והריביות יהיו מעט יותר יקרות, למרות שהריבית אמורה להיות רגילה
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: השבת הון עצמי במשכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
💸 מדובר במצב שבו אנו מבקשים מהבנק להגדיל את המשכנתא לאחר שנלקחה / במהלך לקיחתה (כבר הועבר כסף למוכר) - לנוכח קושי בתזרים ההון העצמי
💸 מצב זה יכול לנבוע ממספר סיבות:
- תכנון לא נכון של ההון העצמי לעיסקה (העברתי למוכר יותר ממה שתכננתי / הייתי חייב מבחינת ההון העצמי הנדרש)
- גילוי קושי תזרימי תוך כדי תנועה: למשל - מדד תשומות הבנייה עלה משמעותית, מס רכישה שלא נלקח בחשבון, הוצאה משמעותית שלא תוכננה, הועבר למוכר יותר כסף שמקורו בהון עצמי בגלל לחץ של זמנים בחוזה - עד לקבלת המשכנתא ועוד..
💸 את השבת ההון העצמי ניתן לבצע עד לתקרת אחוז המימון לעיסקה המדוברת (בכפוף לשווי נכס בהערת שמאי כמובן):
דירה יחידה - עד 75% מימון, שיפור דיור עד 70%, נכס להשקעה עד 50%
💸 מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן - מעבר לתקרת ההון העצמי, יש לקחת בחשבון יכולת החזר, התנהלות פיננסית תקינה, הגדלת ביטוח חיים, הגשה של בקשה מסודרת
💸 את הבקשה ניתן לבצע ברוב המקרים עד שנה ממועד לקיחת המשכנתא (לרוב הבנקים יאשרו עד חצי שנה)
💸 הבנק יבקש אסמכתא לבקשה לביצוע השבת ההון העצמי (לוח סילוקין של הלוואה שנלקחה, כסף שהועבר כהלוואה מההורים וכדומה)
💸 הבנקים יכולים לאשר את הבקשה כחלק מהמשכנתא ה"רגילה" - בתנאי משכנתא לדיור, אך יכולים גם לאשר בחלק מהמקרים כהלוואה לכל מטרה - שבה הריביות גבוהות יותר
💸 במקרה שבו הבנק אינו מאשר את ההלוואה / הריביות יקרות - ניתן בהחלט לשקול פתרונות מימון חוץ בנקאיים, כמשכנתא מדרגה שנייה (מעל המשכנתא של הבנק), בפריסה ארוכת שנים (עד 30)
💸 יש לזכור את חשיבות התכנון של העיסקה ושל גובה המשכנתא שלוקחים - מראש, אך חשוב לזכור שיש פתרונות מעולים כיום בשוק
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא לתושבי ישראל הגרים בחו"ל (תושבי חוץ)
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
🗽 מי מוגדר כתושב חוץ?
- כל ישראלי שחי בחו"ל (ואף הכנסותיו בחו"ל), במספר ימים שנתי אשר נקבע ע"י הרשויות
🗽 רילוקיישן:
- בהרבה מקרים, מי שנמצא ברילוקיישן עם מועד חזרה לארץ ידוע מראש - ניתן יהיה בסבירות גבוהה להכיר בו כתושב ישראלי "רגיל", וכך יזכה לתנאי לקיחת משכנתא סטנדרטיים
🗽 מאפייני המשכנתא לתושב חוץ:
- ניתן לקבל משכנתא עד 50% משווי הנכס הנרכש (כמובן שבכפוף לשמאות)
- במידה ומדובר בדירה היחידה של הלווה - ניתן יהיה לקבל בחלק מהבנקים אחוז מימון גבוה יותר
- במידה ומדובר בדירה נוספת - אז בכל מקרה אחוז המימון במערכת הבנקאית לא יעבור את ה- 50% (יש כמובן פתרונות חוץ בנקאיים רלוונטיים, כמו עבור משקיעים בארץ)
- ניתן לחרוג ממבנה ההלוואה הרגיל שיש בארץ - ולבקש שכל המשכנתא תהיה במסלול מט"ח (דולר, יורו, ין), לנוכח העניין שתושבי חוץ מכניסים את השכר שלהם במט"ח
- יש לקחת בחשבון מס רכישה החל מהשקל הראשון, לפי הנחיות אשר מתפרסמות ע"י רשות המיסים
- הריביות יהיו מעט יותר יקרות מאשר בעיסקת משכנתא לתושב ישראל שגר בארץ (הכוונה הנה באותו אחוז מימון ובאותו תמהיל)
- ברוב המקרים, על הלווים להיות נוכחים בארץ בעת החתימה על המשכנתא
- לרוב, הלווים מגיעים לארץ לתקופה שתאפשר להם לחתום על הסכם הרכישה ומשם חתימה על המשכנתא
- החזר המשכנתא יהיה בחשבון בבנק בישראל - כך שמי שאין לו חשבון בארץ יידרש גם כן לפתוח חשבון עו"ש
- יש לקחת בחשבון שמטבע הדברים התהליך הנו ארוך יותר מאשר תהליך לקיחת משכנתא בארץ, לנוכח הניירת הייחודית (לעתים יעלה צורך בתרגום רשמי של מסמכים וחתימת נוטוריון) ולנוכח העניין שבבנקים השונים ישנם סניפים ובנקאים ספציפיים אשר יודעים לטפל בלקוחות חוץ
- בהקשר זה ההמלצה הנה שיהיה מעורב כאן עו"ד עם יפוי כוח מתאים + יועץ משכנתאות אשר יתכלל את העיסקה ברמה הבנקאית - מראש
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: העלויות הנוספות הכרוכות בתהליך לקיחת משכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
נסווג את העלויות למספר קטגוריות:
💰 עלויות ישירות ועקיפות הקשורות לתהליך בבנק:
- עמלת פתיחת תיק משכנתא בבנק: עומדת על 0.25% מגובה המשכנתא; ניתן להפחית לרוב את העמלה לחצי מהעלות, לאחר מו"מ, בכל מקרה לא יפחת מ- 500 ש"ח.
- שמאות: הדרך של הבנק להכיר את הנכס ומצבו המשפטי/תכנוני. כאשר השמאות נעשית דרך הפניה מהבנק (שעמו מתקדמים בתהליך לקיחת המשכנתא), העלות תהיה ביחס לשווי הנכס, ותעמוד לרוב על סכום של 400-1,400 ש"ח, להוציא נכסים בשווי מאד גבוה.
לשם ההשוואה - עלות ביצוע שמאות פרטית (בטרם חתימה על הסכם רכישה) עומדת על 1,500-3,500 לרוב, תלוי בשווי הנכס/סוג השמאות ועוד מספר פרמטרים; ישנם מקרים שבהם השמאות תהיה יקרה אף יותר - בהתאם לנסיבות.
-רישום ברשם המשכונות: הבנק מבצע את הפעולה, העלות עומדת על כ- 160 ש"ח.
-עלות רישום בטאבו: במידת הצורך, עומדת גם על כ- 160 ש"ח.
-אישור על היעדר חובות בעירייה/מועצה: עומד על כ- 80 ש"ח.
-הפקת נסח טאבו / עיון ברשם המשכונות: עלויות של כ- 11-15 ש"ח לכל מסמך.
-אישור זכויות מרמ"י: עומד על כ- 73 ש"ח.
-אישור זכויות מהקבלן (במקרה והרישום בטאבו טרם הסתיים): עומד על כ- 80 ש"ח.
-יפוי כוח נוטוריוני: תלוי במספר העותקים הנדרשים סדר גודל של כ- 160-300 ש"ח.
- תצהיר בפני עו"ד: עומד על כ- 100 ש"ח.
- הפקת תשריט / רישום בית משותף: עומד על כ- 33 ש"ח.
💰 עלויות אשר קשורות בלווה:
- עו"ד: רצוי מאד לא לוותר עליו, גם במידה ורוכשים דירה מקבלן: סדר גודל של כ- 0.5% + מע"מ ממחיר רכישת הנכס, ולרוב לא יורד מ- 5,000 ש"ח.
- מתווך: עומד על כ- 1-2% ממחיר העיסקה (בתוספת/כולל מע"מ).
💰 עלויות אשר קשורות בלווה:
- שיפוץ
- שידרוג
- הובלה
- מוצרים לבית
💰 מסים:
*רצוי להתייעץ כמובן עם העו"ד אשר מלווה את העיסקה, ייתכן ויש לקחת בחשבון מסים כמו - מס רכישה / מס שבח
💰 ביטוחים:
- ביטוח חיים למשכנתא: תשלום שוטף, לרוב עד למועד סמוך לסיום תשלומי המשכנתא.
- ביטוח מבנה: תשלום שוטף, ביטוח שנדרש להחזיק עד למועד סיום המשכנתא.
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתא מוחקת - איחוד הלוואות דרך משכנתא
בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:
סוגי הפתרונות:
1. הפתרון המוכר - לקיחת משכנתא לכל מטרה דרך הבנק (שבו קיימת לנו המשכנתא או מעבר לבנק אחר למשכנתאות), עד ל- 50% משווי הנכס, ובניכוי יתרת משכנתא (ככל שקיימת).
פתרונות מימון בחברות ביטוח /קרנות מימון חוץ בנקאיים:
2. קבלת משכנתא של עד 60% משווי הנכס. למי שקיימת משכנתא - זה ידרוש את העברת המשכנתא הקיימת לאותו גוף מימון (מדגיש: סכום המשכנתא כולל גם משכנתא קיימת, ככל שיש).
3. החידוש הגדול בשוק: חברת חדשה, אשר מספקת משכנתא של עד 85% מימון משווי הנכס, בניכוי יתרת משכנתא ככל שקיימת; כשההלוואה ניתנת כמשכנתא מדרגה שנייה - כלומר: משכנתא שלא נוגעת במה שקיים בבנק, אלא מוסיפה סכום כסף נוסף, כך שלא נדרש לעבור לחברה אחרת.
חשוב לציין שהריבית כאן היא מעט יותר גבוהה, אך ההלוואה ניתנת לפריסה של עד 30-40 שנים.
דגשים כלליים:
🏆מדובר במשכנתא לכל דבר, ולכן הלווה ייבחן ב- התנהלות פיננסית, יכולת החזר, אחוז מימון משווי הנכס, ביצוע שמאות לפי הצורך, ביטוחי חיים וכדומה.
🏆כלי נהדר לאיחוד הלוואות קיימות: במצב שבו יש לנו מספר הלוואות, אשר אינן מאפשרות לנו לגמור את החודש / מקשות עלינו את ההחזרים החודשיים ואף אנו חוששים שלא נצליח לעמוד בהחזרים החודשיים יותר..
🏆עוזרת לנו להורדת ההחזרים החודשיים בצורה דרמטית - חוזרים לנשום מבחינה תזרימית חודשית
🏆הפתרונות השונים נותנים מענה לתקופות של עד 20-30 שנה, תלוי בעיסקה.
🏆כמובן שבמסגרת המהלך, נשקול לבצע מיחזור למשכנתא קיימת - אם נמצא שיש היתכנות לחיסכון / מתן ערך.
מעוניינים להתייעץ?
צרו קשר:
טלפון 054-2668566
אימייל: ariel@arielmash.com
וואטסאפ: https://wa.me/972542668566
