Les Investisseurs Sereins - Investissement Immobilier Rentable
Cyril & Dorine
308 episodes
3 days ago
Vous gagnez bien votre vie et vous avez de bonnes économies de côté ?
En même temps, vous vous sentez débordé par le quotidien ?
Quand vous y pensez, votre retraite vous semble encore bien loin… Et celle-ci n'est pas du tout prête.
Il est l'heure pour vous de prendre vos investissements en main, et entre autres, de vous lancer en immobilier locatif !
Vous avez conscience que l'investissement immobilier est un cap à passer indispensable pour préparer ses vieux jours, et même adoucir le quotidien sur le court terme.
Mais vous ne savez pas par où commencer ? Où investir ?
Comment trouver la bonne affaire ?
Quel type de bien acheter ? Quelle fiscalité immobilière choisir ?
Vous avez peur de vous tromper et de regretter votre investissement. Alors vous procrastinez, vous repoussez le problème. Sauf qu'en immobilier, le temps joue en notre faveur.
Bonjour à vous, ici Dorine et Cyril, des Investisseurs Sereins.
Après plusieurs années de travail en tant qu'ingénieurs, nous nous sommes lancés en investissement immobilier.
Après 5 années d'acquisitions et 3 immeubles de rapports, nous étions devenus libres financièrement.
Dans ce podcast, nous vous partageons des stratégies et des bonnes pratiques pour développer votre intelligence financière.
Dans le but, non seulement d'être plus riche "sur le papier", mais AVANT TOUT, pour devenir plus libre et plus heureux.
Plus libre, car vous allez générer des revenus complémentaires.
Plus heureux, car vous savez que votre porte de sortie et votre retraite se préparent tranquillement grâce à vos locataires.
Alors, ouvrez grand vos oreilles, et préparez-vous à atteindre vos objectifs !
Hébergé par Audiomeans. Visitez audiomeans.fr/politique-de-confidentialite pour plus d'informations.
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Vous gagnez bien votre vie et vous avez de bonnes économies de côté ?
En même temps, vous vous sentez débordé par le quotidien ?
Quand vous y pensez, votre retraite vous semble encore bien loin… Et celle-ci n'est pas du tout prête.
Il est l'heure pour vous de prendre vos investissements en main, et entre autres, de vous lancer en immobilier locatif !
Vous avez conscience que l'investissement immobilier est un cap à passer indispensable pour préparer ses vieux jours, et même adoucir le quotidien sur le court terme.
Mais vous ne savez pas par où commencer ? Où investir ?
Comment trouver la bonne affaire ?
Quel type de bien acheter ? Quelle fiscalité immobilière choisir ?
Vous avez peur de vous tromper et de regretter votre investissement. Alors vous procrastinez, vous repoussez le problème. Sauf qu'en immobilier, le temps joue en notre faveur.
Bonjour à vous, ici Dorine et Cyril, des Investisseurs Sereins.
Après plusieurs années de travail en tant qu'ingénieurs, nous nous sommes lancés en investissement immobilier.
Après 5 années d'acquisitions et 3 immeubles de rapports, nous étions devenus libres financièrement.
Dans ce podcast, nous vous partageons des stratégies et des bonnes pratiques pour développer votre intelligence financière.
Dans le but, non seulement d'être plus riche "sur le papier", mais AVANT TOUT, pour devenir plus libre et plus heureux.
Plus libre, car vous allez générer des revenus complémentaires.
Plus heureux, car vous savez que votre porte de sortie et votre retraite se préparent tranquillement grâce à vos locataires.
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On parle souvent de construire son patrimoine immobilier.
Mais beaucoup plus rarement... de le faire durer.
En France, la moitié seulement du niveau de richesse des parents se retrouve chez les enfants.
Deux générations suffisent souvent pour que des millions d'euros se transforment en presque rien.
Dans cet épisode, on plonge dans les chiffres, les études, et les histoires réelles pour comprendre pourquoi les fortunes immobilières disparaissent si vite.
Cet épisode part de 3 observations :
- Des personnes de mon entourage, ou parmi nos membres, relations, qui ont des héritages solides, qui en deux générations se réduit à zéro.- Les gens qui ne préparent que rarement leur succession : et ça je ne suis pas la seule à le ressentir (Un sondage d'OpinionWay d'avril 2023 dit qu'une large majorité des Français (81 %) estime que le fait d’anticiper sa transmission successorale est encore trop rare.)- Les personnes issues de la noblesse ne sont plus vraiment riches contrairement à ce qu'on pourrait croire.Du coup, je suis allée fouiller pour voir si mes observations étaient également vraies à plus grande échelle.
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Vous êtes peut-être du genre à vouloir tout comprendre pour investir en immobilier ?
Forcément, on pense se prémunir de plein de problèmes si l'on comprend tout.
Et si on est hyper intelligent et que l'on comprend tout et maîtrise tous les aspects techniques de l'investissement immobilier, forcément on sera un excellent investisseur.
Eh bien pas sûr !
Mes années d'expérience à accompagner d'autres personnes à investir en immobilier m'ont bien appris une chose.
Ce n'est pas nécessairement les personnes les plus intelligentes sur le papier qui vont le mieux réussir.
Il y a des compétences oubliées, que l'on ne met hélas pas ou peu en avant dans le système aujourd'hui :
Ce sont les "soft skills", que je vais appeler ici "intelligence émotionnelle".
Et dans cet épisode, je vais vous inviter à réaliser quelques exercices d'observation pour que vous réfléchissiez à la question :
- La conscience de soi- La gestion de ses émotions- La tolérance à l'incertitude- L'empathie- La connexion à ses motivationsBonne écoute,
DorinePS : Je n'ai pas du tout le prétexte de vous dire que j'ai tout compris sur le sujet loin de là, ce sont mes observations à date, et j'ai bien l'intention de continuer à étudier ce phénomène que je trouve fascinant : pourquoi certains réussissent dans leurs investissements et pas d'autres.
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Et chaque façon a ses avantages et ses inconvénients.
L’investisseur immobilier à succès est celui qui va réussir à tirer le meilleur parti de ces 3 piliers.
1. La locomotive : qui devrait être le socle fondateur de tout investisseur immobilier, j’ai nommé, le remboursement de capital.
2. les bonbons : qui sont le cash-flow positif, indispensables si l’on veut pouvoir réinjecter de l’énergie dans la locomotive. Sans bonbons, la locomotive ne pourra plus accélérer.
3. La cerise sur le gâteau : c’est la plus-value à la revente. Je n’aime pas du tout me baser sur la plus-value pour prendre mes décisions d’investisseure. Car la plus-value est un élément que l’on ne peut pas maîtriser et qui est plutôt de l’ordre de la spéculation.
Bonne écoute,
Dorine
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On pense déjà qu'on a peu de temps, qu'on est déjà tellement débordé, qu'on voit déjà trop peu nos enfants, notre conjoint.
Et si on se rajoute un projet immobilier dans tout ça, on arrivera pas à tout gérer de front, et que c'est la famille qui en subira les conséquences.
Or, si on se retrouve dans cette situation d'être déjà au bout du bout, c'est que justement on a l'espoir que l'investissement immobilier soit notre porte de sortie pour améliorer notre vie de famille.
Dans cet épisode, je vous partage ma méthode, pour que l'investissement immobilier n'affecte pas négativement la vie de famille, au contraire !
Les 3 étapes consistent :
- Communiquer ouvertement sus ses besoins et pourquoi on pense que l'investissement immobilier est la solution- Impliquer son conjoint au maximum dans les réflexion et décisions, pour qu'il joue avec nous et non pas "contre nous". Et faire participer les enfants à certaines étapes de la vie de l'investissement.- Adapter son "rythme de vie d'investisseur", pour qu'il soit compatible, car comme vous le savez, l'investissement immobilier est un marathon, et non pas un sprint, donc il faut toujours garder en tête que le but but c'est de durer, et non pas de se crâmer.Bonne écoute,
Dorine
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🔥En 5 jours, remets de la clarté dans ton projet immobilier, pour enfin AVANCER 🚀
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Vous pensez que c’est une bonne idée d’aller voir son banquier pour lui demander combien vous pouvez emprunter pour votre prochain investissement locatif ?
Erreur !
Et ce n’est pas la seule que les personnes commettent en ce qui concerne l’estimation de budget.
Dans cet épisode, je vais vous partager les 3 erreurs fatales que les investisseurs immobiliers débutants commettent lorsqu’ils réfléchissent à leur budget pour leur prochain investissement.
1. D’aller voir le banquier ou un courtier pour lui demander d’estimer à notre place
2. De se baser uniquement sur son taux d’endettement pour faire les calculs
3. D’oublier le principe de proportionnalité qui est pourtant essentiel
Je vais d’ailleurs dans cet épisode vous réexpliquer pourquoi le taux d’endettement a été créé, et pourquoi il est moins important pour nous les investisseurs.
Bonne écoute,
Dorine
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Pour cela, elles invoquent principalement trois justifications :
1. Car elles ont peur et donc que ça les rassure. Elles se disent que ça va les débloquer mentalement pour la suite.
2. Pour ne pas dépasser le taux d’endettement de 35%. En se disant que ainsi elles pourront faire une deuxième opération.
3. Et parfois elles argumentent que ce sera leur bac à sable, c’est-à-dire que ainsi elles vont apprendre à investir, et puis lorsqu’elles voudront faire plus gros, elles feront appel à un accompagnement.
Dans cet épisode, je vous explique les angles morts de ces 3 raisonnements.
Et je vous donne les trois raisons qui devraient vous pousser à nécessairement commencer de façon ambitieuse avec des projets de taille optimale dans vos investissements.
Les trois raisons que j’invoque :
1. L’énergie : l’énergie pour réaliser un petit projet est quasi-équivalente la réalisation d’un gros projet.
2. Le temps : le temps est à la fois le meilleur ami et le pire ennemi de l’investisseur. Comment c’est petit c’est perdre énormément de temps de remboursement de capital et donc beaucoup d’argent.
3. La crédibilité : comment aller voir un banquier pour acheter un immeuble si son premier investissement était un petit appartement. La crédibilité se crée en faisant des projets rentables et conséquents.
Bonne écoute,
Dorine
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Dans l’investissement il y a d’un côté les vérités qui sont incontestable, celles qui sont valables pour absolument tous Les Investisseurs.
Par exemple le fait que plus on a un parc Immobilier important plus on est riche. Le fait que plus on arrive à lever de la dette plus notre enrichissement va être important. Le fait que pour réussir les enchaîner les opérations, il faut être a minima autofinancé.
Mais de l’autre côté, il y a tout ce que l’on peut faire « à sa façon », en trouvant la méthode qui nous correspond le mieux.
L’erreur dans laquelle souvent tombe les gens c’est de vouloir faire exactement la même chose que quelqu’un qu’ils suivent.
Mais le top pour pouvoir avancer, pleinement, c’est de réussir à trouver l’investissement immobilier sur-mesure qui va correspondre à sa situation initiale, à ses appétences naturelles, à ses compétences.
Évidemment, tout cela va évoluer au fur et à mesure de son parcours d’investisseur.
Bonne écoute,
Dorine
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C'est une question que l'on me pose régulièrement, et il n'y a pas de réponse absolue à cela.
Évidemment, dans un premier temps ça va dépendre de vos objectifs.
Mais ce que je peux vous garantir, c'est que si votre objectif est de devenir libre financièrement grâce à l'immobilier, les sociétés d'investissement clé en main ne vont en rien vous aider à cela.
Je vous explique pourquoi dans cet épisode.
Les 3 raisons évoquées sont les suivantes :
- le cash-flow qui sera nécessairement négatif (sauf si on triche en mettant de l'apport mais ça ne compte pas)
- la charge mentale dont on croit s'échapper alors qu'en réalité elle nous rattrape souvent
- on apprend rien, ou du moins pas grand chose
Et si vous avez l'envie de vous améliorer dans vos finances, votre expérience ne va guère croître en faisant du clé en main.
Bonne écoute,
Dorine
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Dans cet épisode, on va définir les 3 dernières actions qu'il faut absolument mettre en place avant de se lancer bille en tête dans les visites.
Premièrement, je vais vous montrer comment est-ce que l'on établit son objectif à 12 mois en se basant sur notre objectif à 5 ans.
Je vous explique ma méthode de diviser par 3 votre objectif principal (remboursement de capital, cash-flow ou épargne).
Ensuite, on va discuter de comment est-ce qu'on fait pour définir un budget par rapport à ses objectifs.
Cela va également dépendre de votre situation initiale et de votre capacité d'endettement. Je vais vous donner quelques exemples pour pouvoir évaluer cela.
Enfin, on va parler de comment est-ce qu'on détermine les localisations et les budgets des biens que l'on va commencer à visiter.
Bonne écoute,
Dorine
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Maintenant que l'on a une vision claire et essentielle de définir des objectifs chiffrés.
Car oui, c'est bien de partir d'un idéal qui peut paraître un peu romantique et littéraire.
Mais viens le temps de redescendre sur terre et de poser des chiffres qui vont correspondre à nos objectifs.
Dans un premier temps, on va voir les 3 grands objectifs chiffrés que je veux que vous établissiez :
- Capital mensuel remboursé
- Cash-flow mensuel
- Épargne de précaution
Une fois ses objectifs posés, on va réfléchir aux différentes aides que l'on a pour pouvoir atteindre ces chiffres.
Et je vais vous donner également la méthode pour savoir vers quel ordre de budget, il va falloir que vous vous dirigiez pour réussi à atteindre ses objectifs.
L'une des techniques, notamment que je développe, c'est que tous les 100 000 € investis, en ayant emprunté à la banque, cela correspond à 400€ de capital remboursé tous les mois, et on peut espérer en moyenne 200 € par mois de cash-flow en location longue durée si l'on réussit très bien son investissement.
Bonne écoute,
Dorine
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Dans cet épisode, on va voir comment est-ce qu'on fait pour réfléchir à notre destination.
Quelle est notre vie idéale ? Vers où souhaitons-nous aller ?
Je vais vous donner quelques astuces pour définir une vision claire de votre vie dans 5 ans.
Je vous expose une méthode en 3 étapes.
La première étape va consister à mettre sur papier tout ce qui vous stresse et vous angoisse aujourd'hui. Tous les éléments que vous aimeriez changer dans votre vie actuelle.
La deuxième étape est de décrire votre vie idéale, votre quotidien, ce que vous aimeriez être et faire dans 5 ans.
Et enfin, je vous parlerai de l'importance de s'engager, de tenir ses propres promesses.
Ces différentes étapes sont essentielles car elles posent un cap et elles ancrent la nécessité de passer à l'action de façon régulière.
Car investir n'est pas un sprint, mais c'est bel et bien un marathon.
Bonne écoute,
Dorine
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L'illusion de sécurité vient du fait que l'on rentre dans le cadre et que l'on fait comme tout le monde.
On a un CDI. On a acheté sa maison. On vit dans un endroit avec un peu d'insécurité. On pense donc qu'on est protégé.
Aujourd'hui, je vous propose quatre scénarios crash test pour vérifier si vous êtes réellement dans une situation de sécurité financière.
Accrochez-vous, ça risque de faire mal.
Éviter les sujets qui fâchent n'a jamais empêché certains drames de la vie d'arriver.
Aujourd'hui, on va passer en revue quatre drames principaux que je considère qu'il faut avoir préparé en amont.
Bonne écoute,
Dorine
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On ne peut pas progresser si l'on a pas un feedback chiffré pour nous indiquer si nous avançons dans la bonne direction.
C'est comme si l'on voulait perdre du poids, mais que l'on ne sait pas combien on pèse, et qu'on ne sait même pas quelles sont nos mensurations avant de commencer le processus de perte de poids. On naviguerait à l'aveugle.
Il faut donc poser les mesures que l'on souhaite surveiller de façon précise pour voir si nous évoluons dans le bon sens financièrement parlant.
Dans cet épisode, je vous partage les six indicateurs essentiels de l'investisseur, ambitieux, qu'il doit suivre environ tous les 6 mois.
Le sixième indicateur est le plus important pour ceux qui visent la liberté financière. Prenez un papier et un stylo pour noter.
Bonne écoute,
Dorine
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Voyons ensemble les 4 axes d'organisation qu'il faut travailler en continu lorsque l'on est un investisseur.
Dans un premier temps, nous allons voir les documents indispensables, que vous risquez de ne pas avoir actuellement et qu'il va falloir obtenir.
Ensuite, on va parler de numérisation. Comment faire pour pouvoir être réactif face aux banquiers ?
Ensuite, il faut absolument avoir organisé tous ces documents et qu'ils soient disponible, peu importe où l'on est, et surtout ne pas les laisser uniquement sur son ordinateur.
Et enfin, on va parler de process, comment faire pour maintenir son organisation au top, tout au long de sa vie d'investisseur.
Je vous invite dans cet épisode à réaliser quelques heures d'action en fonction de l'axe de travail que vous avez choisi.
Bonne écoute,
Dorine
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Ceci est le premier épisode de la série spéciale rentrée. L'objectif est de se remettre en douceur et de préparer son prochain investissement immobilier.
Dans ce premier épisode, on va faire un peu de ménage dans son esprit, pour adopter la bonne posture pour pouvoir avancer.
Les messages extérieurs sont terriblement contradictoires.
D'un côté on a nos proches qui nous recommandent de ne surtout jamais prendre de risque, que de toutes les façons, il ne sert à rien d'essayer de changer sa vie, c'est bien comme ça. Et de toutes les façons, l'immobilier c'est galère et les biens rentables ça n'existe pas.
De l'autre côté, on a les réseaux sociaux qui nous alimentent de réussites immobilières fulgurantes, avec des recettes miracles, et on culpabilise à se dire qu'on a raté quelque chose.
L'idée n'est pas de débattre de qui a raison ou tort.
Le but dans cet épisode est de mettre à plat le bon état d'esprit pour pouvoir avancer, surtout en lâchant la pression.
L'immobilier c'est un marathon, et non pas un sprint.
Et à trop se mettre la pression, on tombe souvent dans une boucle de procrastination.
Bonne écoute,
Dorine
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Quelles sont les anecdotes les plus croustillantes que l'on ait connu avec nos centaines de locataires ?
Voici un épisode "détente", où nous allons vous partager les situations les plus improbables voire galère avec nos locataires.
En résumé :
- la future locataire qui engueule notre gestionnaire car elle a demandé des documents complémentaires- le locataire qui se permet de ne pas payer le dernier mois de loyer et de la prendre - le locataire qui paie en cash son loyer- le chauffe-eau qui tombe en panne entre Noël et nouvel an- le locataire qui cache une dégradation pendant l'état des lieux de sortie- la porte d'entrée bloquée avec les locataires qui attendent dehors- le coup du four craméBonne écoute,
Cyril et Dorine
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On vous explique tout sur ce fameux taux d'endettement
On y partage notre expérience et des cas concrets de nos membres qu'on accompagne à investir
Allez écouter cet épisode si vous avez peur d'être bloqué par votre taux d'endettement
Tous les investisseurs immobiliers ambitieux dépassent leur taux d'endettement
Un dossier bancaire n'est pas binaire
Bonne écoute,
Cyril et Dorine
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Est-ce qu'il faut absolument faire des travaux pour trouver de la rentabilité ? Et à quel point ?
Est-ce que les banques prêtent si mon coût d'acquisition est plus faible que le prix des travaux que je prévois de réaliser ?
Et qu'est-ce que c'est que ce ratio ? Comment on le calcule ?
Voici une discussion entre Cyril et Dorine sur le sujet.
On aborde également la fiscalité, on partage des exemples de cas que l'on connaît.
Bonne écoute,
Dorine
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C'est épisode est pour les personnes qui n'arrivent pas à avoir une to-do efficace et s'y tenir.
Moi j'ai abandonné la fameuse to-do. Je fais plus simple.
C'est donc un épisode différent de d'habitude. Je partage les coulisses de comment je fais pour avancer dans mes projets malgré l'impression que j'ai toujours mille choses à gérer.
Je pense que ça peut faire du bien aux personnes qui ont l'impression de ne pas avancer comme elles veulent dans leurs projets.
Vous allez voir, c'est pas un épisode avec des méthodes d'organisation compliquées. C'est tout simple.
C'est les seules choses que j'arrive à mettre en place, car je n'arrive jamais à tenir une to-do à jour et productive.
Bonne écoute,Dorine
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Déjà je tenais à m'excuser pour le son bof, car j'ai enregistré sur le micro de mon ordinateur au lieu d'avoir activé mon micro de podcasteuse... Mais si j'avais ré-enregistré je perdrais la spontanéité.
Dans cet épisode, je vous partage donc les avancées des 6 derniers mois pour Cyril et moi :
- côté perso : comment je reprends le rythme suite à l'arrivée de notre 4ème enfant- immo : les galères que l'on rencontre avec l'un de nos gestionnaires, et les leçons à en tirer. La situation actuelle quant à notre 4ème immeuble en cours d'acquisition.- business : les évolutions en cours, notre nouvelle organisation et ma surprise du mois de juin (que je vais réitérer)Bonne écoute,
Dorine
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