Was haben wir als Immobiliensachverständige mit Streitigkeiten zu tun? Einiges, das gehört dazu. Ob es bei Trennungen Meinungsverschiedenheiten gibt, Erben (manchmal auch unerwartet) in Auseinandersetzungen geraten oder sogar Käufer und Verkäufer im Streit liegen, die ja eigentlich etwas voneinander wollen, immer wieder kommen wir als Gutachter auch in Situationen, in denen wir es nicht nur mit Immobilien, sondern mit Menschen zu tun haben.



Gerade, weil wir für Objektivität stehen, ist es nur allzu menschlich, wenn man uns bisweilen als parteiisch einschätzt, weil wir als Sachverständige doch auf ein anderes Ergebnis kommen, als es sich eine Partei gewünscht hat.



Während der letztere Fall eigentlich immer mit Argumenten in den Griff zu bekommen ist, sind wir in anderen Konflikten auch menschlich gefragt. Es geht dann nicht mehr nur um korrekte Zahlen, stichfeste Gutachten und exakte Verkehrswerte, sondern um Interessen, um Gefühl, ja, um Menschen.



Dass wir deshalb auch Mediation anbieten, ist nicht nur ein „nice to have“, es rettet auch oft sehr viel Geld. Denn Auseinandersetzungen über Immobilien sind in Streitfällen nicht nur mit hohen menschlichen, sondern auch finanziellen und zeitlichen Kosten verbunden.



Seit fast 20 Jahren lautet unsere Maxime, dass unsere Kunden richtige Entscheidungen über Immobilien treffen. Das war schon immer mehr als die Erstellung makelloser Gutachten. Dazu gehört auch, dass wir die betroffenen Parteien mit ins Boot holen, um die sinnvollste Lösung für alle zu finden, Interessen abwägen, Kompromisse erarbeiten, Lösungen finden.



Das tun wir in Zukunft noch besser: Unsere Doreen Wolf hat eine Fortbildung zur Mediatorin absolviert und ist nunmehr nicht nur als Sprengnetter-zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung auch Mediatorin.



Gerade bei Konflikten in Sachen Immobilien ist es besonders sinnvoll, dass der designierte Schlichter auch die Lösungsmöglichkeiten in rechtlicher Hinsicht kennt. Hier wäre ein klassischer Mediator rasch mit seinem Latein am Ende, weil es oft um komplexe Fragestellungen geht. Diese Verschmelzung aus Immobilienwissen und den Werkzeugen, Konflikten vernünftig und unaufgeregt zu begegnen, ist eine mächtige Kombination, die uns hilft, aus jeder Situation das Beste zu machen.



Gibt es Menschen, die sich gegen jede Vernunft sträuben, in ihrer Wut durch jede Wand wollen und kein Stück zur Seite weichen? Bestimmt. Doch aus der Praxis lässt sich berichten, dass ein Großteil von ihnen durchaus „zu knacken“ ist, wenn wir in der Mediation herausarbeiten, dass sie sich zum Beispiel zu wenig gesehen fühlen, eigentlich ganz andere Themen lösen wollen und andere Aspekte aufzuarbeiten sind. Allein die nüchterne Erläuterung durch einen objektiven Dritten, was passiert, wenn man sich nicht einigt, ändert schon manche Perspektive.



In der heutigen Ausgabe erklären Doreen Wolf und Mirko Otto, was Mediation eigentlich ist, wie sie in ihren fünf Phasen aufgebaut ist und geben Beispiele aus der Praxis, die verdeutlichen, wie wichtig und wie gut es ist, neben Immobiliensachverständigen auch Menschen zur Seite zu haben, die wissen, wie man zielorientiert mit Konflikten umgeht.



Spoiler: Beginnen wird alles mit einer Orange…

Es ist wieder Startup-Zeit bei
IMMO.FM! Carsten Petzold stellt sich unseren Fragen und sein Startup DOOZER vor.
Benannt nach den fleißigen Arbeitern aus dem „Muppet Show“-Spin-Off „Die Fraggles“
tritt DOOZER an, um „die Modernisierung zu modernisieren“.



Stellen wir uns vor, Ihr wollt als
Vermieter oder Investor ein Bad sanieren, einen alten Fußboden austauschen, die
Wände frisch streichen lassen und eine Küche eingebaut bekommen. Arbeiten, die
ordentlich ausgeführt werden sollen, bei denen es aber nicht darum geht, in
jedem Detail persönliche Wünsche umzusetzen – was man ja in der Tat bei einer Vermietung
nicht tun würde.



Das klingt nach einer Menge
Arbeit, Recherche, Terminen und vor allem lästig. Hier kommt nun DOOZER ins
Spiel und bringt drei wichtige Dinge zusammen:



1. Handwerker aus allen Gewerken
haben für feste Leistungen wie Streichen, Küchen aufbauen, Badewannen
installieren etc. feste Preise hinterlegt, und zwar oft heruntergebrochen auf
den einzelnen Quadratmeter.



2. Eine Vielzahl von Materialien und
Produkten wie Bodenbeläge, Armaturen etc. sind ebenfalls Teil einer riesigen
Datenbank. So wird es möglich, dass DOOZER auch diese Komponenten kennt und Dir
eine große Auswahl gibt, was in Deiner Wohnung abseits der Arbeit verbaut
werden soll.



3. Die Möglichkeit, sehr einfach einen „digitalen Zwilling“ hochzuladen. Das bedeutet, dass Ihr in weniger als 10 Minuten mit einem Laserwerkzeug die Maße der Wohnung hinterlegt, damit DOOZER weiß, was genau in welchem Umfang zu tun ist.



So schafft es DOOZER, dass Du automatisiert
aus der Ferne Angebote von durch DOOZER akkreditierten Fachbetrieben einholen und
online erteilen kannst. Weder muss der Handwerker die Wohnung besichtigen, noch
muss er sich – und das ist besonders wichtig – hinsetzen und Dir haarklein ein
Angebot ausformulieren, denn das kann DOOZER automatisch, so dass Du innerhalb
kurzer Zeit mehrere Angebote bekommst.



Dazu gehört auch, dass bereits softwareseitig
sichergestellt wurde, dass die Handwerker auch die nötige Zeit für Dein Projekt
haben. Bis hin zur Rechnungsstellung wurde an alles gedacht!



Doch bis dahin war es kein
leichter Weg und es bleiben viele Fragen. Fragen, die uns Carsten persönlich
beantwortet. Wird es ihm gelingen, unsere natürliche Skepsis vor Neuem zu überwinden?



Nicht zuletzt fragen wir Carsten auch,
ob die Berliner Mietpreisbremse Auswirkungen auf DOOZER hat. Viel Spaß!



PS: Wie immer interviewen wir
unsere Gäste unabhängig und unvoreingenommen. IMMO.FM ist ein journalistisch-lockeres
Angebot ohne (Schleich-)Werbung.

Es war der einer der Aufreger 2020 und hat Berlin zum „Schilda“ der Wohnungspolitik gemacht. Nicht nur auf facebook, selbst in der Tagespresse konnte man dem Thema seit dem Sommer kaum entkommen: Dem Mietendeckel.
Die politische Lösung des Berliner Senates sieht vor, dass die Mieten auf bestimmte Obergrenzen festgelegt werden. Dabei soll das Mietniveau auf das von 2013 zuzüglich Inflation festgelegt werden. Auch die Anhebung der Miete bei einer Neuvermietung soll limitiert werden.
Mietendeckel schaffte Mieterhöhungen
Die erste Folge - die wir in unserer Arbeit und privat direkt zu spüren bekommen haben – war eine Welle von Mieterhöhungen. Solange es noch geht, wollte sich eine Vielzahl von Vermietern künftige Einkünfte sichern. Eine uns bekannte Hausverwaltung hatte im Juni 2019 innerhalb weniger Wochen ganze zweitausend Mieterhöhungen zu versenden.
Damit ist die ursprüngliche Absicht erst einmal konterkariert. Doch damit beginnen die Probleme erst. Darf das Land Berlin solch ein Gesetz überhaupt verabschieden? Gibt es da nicht Kollisionen mit dem Bundesrecht? Ist ein solcher mittelbarer Eingriff in das Eigentumsrecht überhaupt legal?
Das bewirkt der Mietendeckel wirklich
Die Grenzwertigkeit dieser Entscheidungen führt auch dazu, dass sich in der Immobilienwirtschaft ein generelles Misstrauen in den Senat aufbaut, so dass selbst der Glaube daran, wie lange Neubauten noch von der Regelung ausgenommen sein werden, immer instabiler wird.
Unsere Einschätzung: Vermieten wird immer unattraktiver. Logische Folge; Eigentümer suchen Alternativen:
• Kurzfristige möblierte Vermietung
• Vermietung unsanierter Wohnungen, weil Modernisierungen nicht mehr ausreichend refinanziert werden können
• Verkauf
• Aufteilung von Wohnhäusern zum Zweck des Verkaufs
Bei den derzeitigen Preissteigerungen ist sogar ein Leerstand zwischenzeitlich attraktiv, wenn auch unmoralisch.
Eine weitere Folge: Erste Wohnungsbau-Genossenschaften haben sich aus Bauvorhaben zurückgezogen und damit Berlin um weitere neue Wohnungen gebracht.
Dies wiederum bekommt das Handwerk zu spüren: Auftragseinbrüche bei der Sanierung von bis zu 40% befürchtet die „Fachgemeinschaft Bau“.
Ist es nicht ebenfalls logisch, dass es am Ende dieses Weges weniger Mietwohnungen und mehr Eigentumswohnungen geben wird? So wird es noch schwerer für die eigentlich Zielgruppe dieser Maßnahmen, nämlich die Normalverdiener, eine Wohnung zu finden.
Wer profitiert vom Mietendeckel?
Doch es gibt auch Gewinner: Wer heute einen guten Mietvertrag hat, der ist in Sicherheit, sofern eine keine Mieterhöhung bekommen hat. Das war er allerdings vor dem Mietendeckel auch.
Sollten Mieter nun ihre derzeitige Miete beanstanden, gar weniger zahlen? Das muss die Zukunft bzw. die Rechtsprechung zeigen. Es besteht durchaus die Chance, in einen Rechtsstreit mit dem Vermieter zu geraten, der auch in einer Kündigung des Mietverhältnisses enden kann. Hier gibt es bislang keinerlei Sicherheit außer der, dass sich Gerichte damit werden befassen müssen.
Unser Ausblick
Was uns ratlos lässt ist, dass das Land Berlin sich neben ihrer Bemühungen um die Mietpreise immer weniger für den aktiven Wohnungsbau zu tun.
Dachgeschosse sollen nicht mehr ausgebaut werden, Bauflächen werden nicht ausgewiesen etc.
Bestehende Wohnungen werden zu horrenden Preisen bzw. mit erheblichem Verlust gegenüber dem damaligen Verkauf von Investoren zurückgekauft, eine Ma0ßnahme, die keine einzige neue Wohnung schafft. Wir können dieses Vorgehen nur noch mit ideologischen Beweggründen erklären, wirtschaftlich sinnvoll ist dies freilich nicht.
Weiterhin werden Zehntausende in jedem Jahr nach Berlin kommen. Die Wohlhabenden werden sich wie bisher auch Wohnungen im oberen Preis- und Ausstattungssegment kaufen.
Für die Geringverdiener, die allein erziehende Mutter und
Wir hoffen,

„Deutsche Wohnen enteignen – Spekulation bekämpfen“ – mit diesem Schlachtruf macht der „Mietenvolksentscheid e.V.“ eine ungewöhnliche Diskussion auf. Eine innovative Idee oder blanker Unsinn?
Die Deutsche Wohnen verfügt in Berlin über 116.000 Wohneinheiten. Viele davon hat sie vor nicht vielen Jahren dem Land Berlin abgekauft – nicht immer im Top-Zustand, denn öffentliche Wohnungsbaugesellschaften sind auch nicht für Elan bei der Pflege ihrer Bestände und Mieter bekannt.
Nun wollen einige Bürger „Ihre Wohnungen wieder haben“. Das ist erst einmal so sinnvoll, als verkauften Sie Ihr gebrauchtes Fahrrad und fordern es zehn Jahre später zurück, weil sie etwas für Ihr erkranktes Herz tun wollen. Doch wir wollen nicht polemisch werden: Womöglich ist diese Idee ja trotzdem gut und hat eine Chance verdient?
Markus Rosenthal von Wunderflats und Mirko Otto diskutieren über 80 Minuten sachlich und unaufgeregt und liefern erneut eine kurzweilige Sendung.
Ideologischer Kern ist das Postulat „Wohnen sei ein Grundrecht“ – das ist schon intellektuell sehr viel verlangt. Wir finden, dass Internet und Wasser ein Grundrecht sind, aber auch das gibt es nicht kostenlos (obwohl das staatlicherseits sogar möglich wäre).
„Wohnen als Grundrecht“ hieße ja, „kostenlos Wohnungen bauen und bewirtschaften ist ein Grundrecht“ oder „Die Kosten soll irgendjemand anders übernehmen“. Das steht abseits jedes ökonomischen Prinzips.
Selbst, wenn man die Idee der Staatsfinanzierung aus ideologischen oder romantischen Gründen verfolgen will: Die Beträge, die im Raum stehen, sind nicht im Ansatz finanzierbar.
Manche argumentieren, das Land Berlin könnte ja dieses Geld aus den künftig zu erwartenden Mieten „abstottern“. Theoretisch wäre das denkbar. Doch angesichts der Schuldenlast wären dann wieder Mieterhöhungen notwendig, um diese Belastung zu schultern. Das wäre für die Mieter unter Umständen noch schlimmer.
Doch wie soll das Geschehen? Wir urteilen aus unserer Praxis und schauen uns an, wie denn eigentlich die Rahmenbedingungen für die Wohnungswirtschaft wirklich sind.
Warum Wohnen kein Grundrecht werden kann
1. Die Kosten dafür sind abseits jeder Umsetzbarkeit
Bauen ist extrem teuer und langwierig, Baugrund ist rar und teuer. Auch hierbei legt der Staat den Bauherren erhebliche Steine in den Weg, wie Mirko in der Sendung detailliert erläutert.
2. Der Staat sanktioniert niedrige Mieten
Selbst dann, wenn Vermieter aus sozialem Engagement niedrige Mieten ermöglichen, ist das Finanzamt besorgt um seine Steuereinnahmen und übt Druck aus, die Mieten zu erhöhen, um eine „Gewinnerzielungsabsicht“ zu dokumentieren.
Das ist für uns nichts anderes als eine Einmischung des Finanzamtes in die Wohnungspolitik. Wollte der Staat mieterfreundlich sein, hätte er hier einen sinnvollen Ansatzpunkt.
Sprich: Es wird geahndet, niedrige oder gar kostendeckende Mieten zu verlangen. Das hat mehr Gewicht als die Frage, wem denn nun irgendwelche Wohnungen gehören.
Wie war das eigentlich mit der Grundsteuer? Man führte sie in den 1970ern erneut ein, um Vermieter dafür zu sanktionieren, dass sie Wohnungen leer stehen lassen. Ist die Wohnung vermietet, zahlt der Mieter die Grundsteuer – und damit erhöht sich die Miete…
3. Die Mieten sind oft gar nicht zu teuer
Gerade bei kleineren Vermietern ist erwiesen, dass die vereinnahmte Miete regelmäßig deutlich unter der ortsüblichen Miete liegt. Es ist mitnichten so, dass alle Vermieter ihre Mieter auch nur im vollen rechtlichen Rahmen zur Kasse bitten.
4. Der Staat fördert das Bauen nicht
Wer sich einen später zu erzielenden Mietpreis X wünscht, der muss zum Preis von Y bauen. Es kann nicht funktionieren, einen Mietpreis X für die Bürger zu fordern, wenn das mit den Kosten Y einfach wirtschaftlich nicht möglich ist.
Der Staat könnte ja den „Betrag Y“ bezuschussen. Doch das tut er nicht.

Markus Rosenthal von Wunderflats sitzt mal wieder bei uns im Studio. Diesmal werden wir den Pressesprecher in die Zange nehmen und dem Geschäftsmodell von Wunderflats auf den Zahn fühlen...
Ein weiteres Mal besucht uns Markus Rosenthal von Wunderflats. Wir stellen ihm ein paar kritische Fragen zum Geschäftsmodell seines Arbeitgebers und seiner Bedeutung für den Mietmarkt. Wir sind gespannt, ob er unsere Bedenken zerstreuen kann.
Immerhin gibt es Immoscout und eBay Kleinanzeigen – warum sollte ein Eigentümer nicht einfach dort inserieren und keine Provision an Wunderflats abgeben?
Auch Wunderflats arbeitet daran, den Prozess des „Matchings“ – so nennen sie das Zusammenbringen von Mieter und Vermieter – zu digitalisieren.
Was also bringt mir dann ein weiterer Mittelsmann? Kann ich das nicht selber machen?
Außerdem wird ja solchen Vermietungsfirmen wie beispielsweise Airbnb auch ein Missbrauch des Marktes vorgeworfen.
Wenn eine vermietete Wohnung über Wunderflats auf Zeit vermietet wird, hat die vielzitierte alleinerziehende Mutter das Nachsehen.
Ist Wunderflats nicht auch ein Nest für die (zumindest moralisch) missbräuchliche Nutzung von Wohneigentum?
Die wichtigste Frage: Kann das friedlich enden?
Ob wir Markus eine oder mehrere Schweißperlen entlocken können?

Moderator Andi überlegt, ob er sein Haus möbliert und auf Zeit vermieten soll. Wie würde das dann mit Wunderflats eigentlich genau ablaufen…?
Es kann viele Gründe geben, warum jemand sich nicht von einer Immobilie trennen möchte, die er nicht oder nicht mehr bewohnt. Nicht immer ist Geld in solchen Größenordnungen nützlich, Lebensentwürfe oder Arbeitsorte können sich ändern und in vielen Gegenden steigt der Wert einer Immobilie fast täglich von allein. Warum also verkaufen?
Wir haben das Thema „Möbliertes Wohnen auf Zeit“ schon in unserem ersten Interview mit Markus Rosenthal von Wunderflats angerissen. Heute gehen wir in medias res und schauen uns Schritt für Schritt den Ablauf an. Als plakatives Beispiel dient Andis Elternhaus, das Beispiele für (typische?) Stärken und Schwächen gibt.
1. Die Besichtigung
Sofern gewünscht, sieht sich ein fachkundiger Wunderflats-Mitarbeiter Haus oder Wohnung erst einmal vor Ort ausführlich an und gibt eine Einschätzung ab. Dabei geht es auch um die Frage, welche Erfahrung der Mieter machen soll, welchen Standard er vorfinden soll und welche Dinge von der Waschmaschine bis zur Knoblauchpresse vorhanden sein sollen, denn auch diese Aspekte bestimmen den Preis, den der Vermieter verlangen kann.
Wir lernen zwei interessante Faustregeln:
- Was möchte man in einem Ferienhaus finden? Es geht tatsächlich darum, dass man eine buchstäblich schlüsselfertige Wohnung zur Verfügung stellt, in die man direkt mit dem eigenen Koffer, aber nicht mit der eigenen Schrankwand einziehen kann. Elementare Dinge wie WiFi oder Waschmaschine sind hier ein Muss, doch auch Bettwäsche wird von den Wunderflats-Mietern gern genommen. Auch die Putzfrau, die weiß, wo alles ist, kann gern weiterhin kommen.
- Je vollständiger eine Wohnung ist, desto wahrscheinlicher wird sie gemietet. Leere, quasi „besenreine“ Wohnungen sind also gar nicht gefragt.
Sicherlich finden sich hierbei auch immer ein paar Dinge, die aus Betriebsblindheit oder Geschmackssache in Ordnung gebraucht werden müssten, doch auch hier gilt: Es muss dem künftigen Mieter zusagen.
2. Preisfindung
Naturgemäß ist es nicht ganz einfach, einen „fairen“ Preis für eine möblierte Immobilie zu finden. Einerseits sind Extras wie ein Kamin oder das Fahrrad in der Garage schwer einzupreisen, andererseits sind Mieter in nachgefragten Gegenden, die sich in eine Immobilie verlieben auch bereit, einen etwas höheren Preis zu akzeptieren.
Hier bietet Wunderflats fachkundigen Rat, verlässt sich aber auch auf den Markt: Wird eine Immobilie nach ein paar Wochen einfach nicht angefragt, liegt es vermutlich am Preis. Letztlich müssen Vermieter und Wunderflats hier die Nachfrage auf sich zukommen lassen – und gegebenenfalls reagieren.
3. Insertion
Wird man sich preislich einig, so schickt Wunderflats einen weiteren Menschen (und das noch immer kostenlos): Den Fotografen. Er setzt die Immobilie so gut wie möglich in Szene und kreiert Bilder für den Internetauftritt.
Das „Booking Team“ fertigt neben der Anzeige einen Mietvertrag, damit der Vermieter genau weiß, was auf ihn zukommt, wenn sich ein Mieter für Haus oder Wohnung entscheidet.
In einem parallel geschlossenen Vertrag wird Wunderflats eine Service-Gebühr von 10% auf die vereinbarte Miete zugesichert. Das bedeutet: Beratung, Präsentation und Insertion sind weder mit einmaligen noch monatlichen Kosten verbunden. Nur im Falle einer Vermietung bekommt Wunderflats einen Anteil.
Auch wissenswert: Laut Markus funktioniert die Präsentation der Immobilien so gut und umfänglich, dass gerade mal ein Prozent (!) der Interessenten sich die Immobilie überhaupt in real ansehen.
4. Anfragen
Planmäßig werden sich bald erste Interessenten einfinden. Diese leitet Wunderflats mitsamt ihrem Profil an den Vermieter weiter. Hierbei hat der Vermieter keine Pflicht, denjenigen auch zu akzeptieren.

Er ist Detektiv, aber kein Polizist, er ist Chemiker, aber er trägt keinen Kittel. Er macht in Immobilien, ist aber kein Makler. Er hat eine gute Nase, aber nicht für Rotweine. Er achtet auf Dinge, die man nicht sehen kann, die aber schwerwiegende Konsequenzen haben können.

Michael Wachotsch ist „Sachverständiger für biologische und chemische Gebäude- und Innenraumdiagnostik“ und hat darin mehr als 20 Jahre Erfahrung gesammelt, die er heute in unser Gespräch einbringt. Mit seiner Firma Ököexpert ist er zusammen mit Diplom-Biologin Jutta Jaeger in Berlin und bisweilen auch Brandenburg unterwegs

Wenn es in Haus und Wohnung riecht, dann ruft man ihn. Es müssen nicht gleich brennende Augen und Reizungen sein, Geruch kann einem neben der Gesundheit auch die schönste Immobilie verhageln.

Bei einem Besuch ist Michaels erfahrene Nase das erste Werkzeug – ansonsten muss das Labor einspringen und Materialien oder Raumluft untersuchen. Michael gibt uns auch einen Einblick, wie viele teils absurde Ursachen für Gerüche es geben kann. Da ist man als Laie schnell überfordert, einige Schadstoffe schaden, aber nicht riechen.

Wie sollte man vorgehen, wenn man eine Immobilie kauft? Hier hat Michael einige Tipps. Schon am Baujahr kann man sagen, wie wahrscheinlich Materialien mit Schadstoffen verwendet wurden. Faustregel: Vor 1920 und ab 2000 ist sehr wahrscheinlich nicht mit nennenswerten Schadstoffbelastungen zu rechnen.

Muss man also beim Kauf einer Immobilie immer einen Schadstoffgutachter mitnehmen? Naja: Wie sehen denn Schadstoffe aus? Wo sucht Ihr bei einer Besichtigung danach? Hier ist Michael Wachotsch gerne „ein guter Bekannter“, der sich bei einer Besichtigung unauffällig umsieht. Ob so eine Begleitung unverzichtbar ist, klären wir natürlich auch.

In einem Exkurs erfahren wir ebenso, dass das Thema „Asbest“ gar nicht ein so uralter Hut und eine längst ausgestandene Belastung ist – im Gegenteil.

Auch spannend: Welche Unterschiede bestehen eigentlich bei Bauschadstoffen zwischen Ost und West? Welche Republik hat sich gefährlichere Experimente geleistet? Wer war blauäugiger im Umgang mit neuartigen Baumaterialien?

In fast 80 Minuten tauchen wir in ein packendes Thema ein und erfahren neben einigen chemischen Fachbegriffen für Kleber und Holzschutzmitteln (die man auch schnell wieder vergessen darf) interessante Begebenheiten aus 30 Jahren Berufserfahrung: Von Betten, die wach machen und Fußböden, die buchstäblich zum Umfallen sind.

Wir fragen außerdem: Gibt es eigentlich Schadstoffe, die heute noch arglos bei Renovierungen verarbeitet werden und die man besser meiden sollte?

Wir klären sogar, woher mancher Wein einen korkigen Geschmack bekommen kann.

Wer mehr wissen möchte, kann sich auf der umfangreichen Webseite von unserem Schadstoffsachverständigen Michael Wachotsch umschauen – und bei Fragen einfach anrufen!

Mathias Baumeister ist Immobilienfachmann und außerdem Startup-Gründer und Geschäftsführer eines spannenden Berliner Unternehmens, das wir heute genauer unter die Lupe nehmen: realbest
Realbest ist ein so genanntes „PropTech“, befasst sich also mit „property technology“, ist also ein „Immobilientechnologieunternehmen“.
Das bedeutet, man „optimiert immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen, indem man neueste Informations- und Kommunikationstechnologien anwendet und Geschäftsprozesse oder Geschäftsmodelle effizienter macht.“ – zumindest laut Wikipedia.
Mathias verkörpert in unserer heutigen Sendung sein PropTech und gibt seiner Vision ein interessantes Gesicht. Er kam nach seinem BWL-Grundstudium nach Berlin und hat zunächst in einem traditionsreichen Berliner Maklerunternehmen Erfahrungen gesammelt.
Wie viele Gründer begann Mathias´ Reise damit, dass ihn etwas genervt hat. Einiges sogar. Er wurde Zeuge, wie sein Arbeitgeber in einem immer nur wachsenden Berliner Markt zumindest scheinbar mit gutem Marketing mühelos Millionen verdiente.
Ein Baustein war dabei Interhyp: Eine Plattform, die es möglich machte, mit wenig Kenntnissen Baufinanzierungen zu stemmen. Digital, transparent und einfach. Aus der Begeisterung für diese Idee kommt Mathias´ Vision:
Wie kann man den Prozess des Immobilienverkaufs so weit wie möglich digitalisieren? Wie kann man Transparenz und Digitalisierung in einen Markt bringen, der alles andere als transparent ist?
Das möchte Mathias mit realbest möglich machen. Credo ist die „Digitalisierung des Verkaufsprozesses von Wohnimmobilien“. Die Lösung ist einfach, aber nicht leicht. Denn die Digitalisierung kann vieles, aber nicht alles abbilden. Wie löst realbest das?
Im ersten Schritt bekommt der potentielle Verkäufer eine online-Bewertung seiner Immobilie. Hier liegt natürlich genügend Zündstoff für unser Gespräch, denn dass zertifizierte Gutachter wie Mirko Otto sich nicht einfach so durch einen Algorithmus oder Datenbanken ersetzen lassen, hat sich unter IMMO.FM-Hörern herumgesprochen. Doch wir wollen gegenüber Gästen nicht allzu kritisch sein und hören erst einmal zu.
Besteht das Verkaufsinteresse weiterhin, weist realbest dem Verkäufer gleich zwei akkreditierte und kompetente Makler aus der Region zu. Diese stellen sich beim Verkäufer vor und bewerben sich um die Vermarktung der Immobilie. Sie sind explizit von realbest geprüft, für kompetent befunden und nehmen das Objekt in Augenschein. So können sie die Vorabeinschätzung des Preises entsprechend anpassen. Ist realbest also nur eine Vermittlungsplattform für Makler?
Weit gefehlt, denn jetzt spielt das Startup erst seine Trümpfe aus: Danach nimmt realbest die Vermarktung in Angriff: Fotos, Exposés, online-Anzeigen etc. und präsentiert das konkrete Angebot in seiner Plattform seinem Netzwerk – und das ist das Besondere: Neben dem Makler kommt auch das große Empfehlungsnetzwerk von realbest zum Zuge.
Denn hier finden sich nicht nur suchende Interessenten, sondern auch Finanzierungsberater und ähnliche Interessengruppen, die wiederum für ihre Kunden tätig, aber keine Makler sind. Menschen, deren zentrale Motivation keine Maklerprovision, sondern die Besorgung passender Immobilien ist.
Das nennt realbest dann Market Network. Dieses Netzwerk unterscheidet realbest maßgeblich und entscheidend von herkömmlichen Anzeigenportalen und eröffnet allen Beteiligten neue Möglichkeiten von der Immobilienbewertung bis zur Online-Reservierung.
Es liegt nahe, dass sich viele spannende Fragen zu dieser aufregenden, aber durchaus komplexen Idee stellen.
Wie finanziert sich realbest? Wie wird Mathias unsere skeptischen Fragen beantworten? Welche Erfolge kann realbest bislang verbuchen und wie sind die Perspektiven für die Zukunft?
Das alles besprechen wir natürlich ausführlich in einer guten Stunde, die Mathias sich für uns genommen hat.

Vorhang auf für die bislang längste Ausgabe von IMMO.FM, mit der wir kurz vor Weihnachten 2018 satte 80 knackige Minuten fürs „Driving home for Christmas“ spendieren.
Wir haben uns dafür jemanden aus einem Berliner Startup eingeladen, der für ein Unternehmen spricht, das man kennen sollte: Wunderflats. Das Thema von Wunderflats: „Möbliertes Wohnen auf Zeit“ oder auch „Housing as a service“.
Ausgangsfrage: Du kommst neu in eine Stadt: Wie findest Du eine Wohnung? Alles, was klar ist:
- Du kennst Dich mit den Preisen nicht aus.
- Du weißt nicht, welche Lagen interessant sind und
- eigentlich hast Du auch weder Kühlschrank noch eine Kaffeemaschine.
Was jetzt? Exakt da kommt Wunderflats ins Spiel – heute vertreten von Markus Rosenthal, dem Pressesprecher des Berliner Startups, das eigentlich schon gar keines mehr ist.
Über 30.000 Angebote hat Wunderflats in ganz Deutschland für Singles und Familien. Doch auch Arbeitgeberkunden suchen hier Wohnungen und Häuser für Ihre Arbeitnehmer, die sie gerne in deutschen Großstädten beschäftigen möchten.
Moment mal? Gibt es da nicht noch Airbnb? Klar. Doch neben deren wachsender Unbeliebtheit – die wir ebenfalls besprechen – sieht sich Wunderflats nicht als Mitbewerber, sondern als etwas ganz anderes – nämlich kein Tourismusunternehmen.
Die persönliche Betreuung der Kunden ist Teil des Selbstverständnisses von Wunderflats – ein gigantischer Unterschied zu Airbnb, die versuchen, alles so digital (=billig) wie möglich abzuwickeln.
Möbliertes Vermieten ist für uns bei IMMO.FM ein neues Thema, das wir sogleich intensiv hinterfragen. Wie wichtig ist denn die Ausstattung des Angebotes? Was ist das Minimum, damit der Preis stimmt? Sollte doch ein Innenarchitekt gefragt werden? Wie wird denn der Mietpreis festgelegt?
Das Wichtigste: Die Auslastung. Welche Erwartungen dürfen wir als Vermieter an die Auslastung unserer Immobilie haben? Welche Arbeit nimmt uns Wunderflats dabei ab? Welchen Preis nimmt Wunderflats eigentlich dafür und wie?
Auch wichtig: Was haben Mirko und Andi daran zu kritisieren?
Markus Rosenthal weiß eine ganze Menge – nicht nur über Wunderflats. So entwickelt sich unsere Plauderei um das Thema „Die Bedeutung möblierter Immobilien für den Immobilienmarkt“ zu einer durchaus tiefschürfenden Diskussion und vielleicht dem Beginn einer wunderbaren Freundschaft?
Außerdem bekommen wir einen interessanten Einblick in den Alltag eines Unternehmens, das schon heute mehr als 90 Menschen beschäftigt.
Wir danken Markus für seine Zeit und versprechen Euch gute Unterhaltung!

Prof. Peter Ruge ist noch einmal bei uns zu Gast. Kein Wunder, hat er doch in seiner letzten Folge viele Fragen aufgeworfen. Es geht um sein absolutes Lieblingsthema: Nachhaltigkeit.
Seien wir ehrlich: Nachhaltigkeit, das ist ein etwas abgenutzter Begriff. Nachhaltigkeit wäre irgendwie schön, es sind auch alle irgendwie dafür, aber was genau ist das? Elektroautos, deren Batterien mit mehr Aufwand hergestellt werden als Verbrennermotoren im ganzen Leben verbrauchen sind es sicherlich nicht.
Aber wozu unterrichtet Peter Nachhaltigkeit als Fach an der Universität?
Nachhaltigkeit ist eine deutsche Erfindung und als solche zunächst einmal ein Rechenmodell. Forstwirte haben sich die Frage gestellt: Wie viele Bäume muss ich pflanzen, um kontinuierlich Holz entnehmen zu können, ohne dass sich mein Bestand relevant verkleinert?
Auf Autos und Gebäude bezogen geht das natürlich nicht – ein immer warmes Gebäude, ein immer fahrendes Auto wäre ja das perpetuum mobile. Also ist Nachhaltigkeit hier eher ein ideal, dem man sich nähert. Dabei gibt es die „drei Säulen der Nachhaltigkeit“:
Ökölogie: Das Haus soll am Ende keine oder fast keine Energie verbrauchen. Darum mache ich bei der Erstellung des Gebäudes Kompromisse, um das Ziel danach zu erreichen.
Ökönomie: Nachhaltigkeit kann – wie fast alles im Leben – nicht zu jedem Preis erreicht werden.
Sozial: Für wen ist das Gebäude gedacht? Wird das Gebäude denen gerecht, die es nutzen sollen? Welche Ansprüche haben diese Menschen und warum?
Am Rande ein Beispiel aus unser aller Praxis ist die Energieeinsparverordnung (EnEV) und der damit auch von Mirko Otto immer wieder angeprangerte „Dämmwahn“: Er ist ökonomisch, sozial und ökologisch – wie nun auch unser Professor erklärt und bescheinigt – Unsinn.
Nachhaltigkeit, so erklärt er weiter, liegt ohnehin weniger im krampfhaften Energiesparen, sondern mindestens gleichermaßen in der Hebung und Nutzung von Ressourcen eines Gebäudes, Energie zu erzeugen.
Seine bedeutendsten Erfahrungen mit Passivhäusern hat Peter in einem ganz anderen Teil der Erde gemacht: In China. Bei seiner Konzeption des ersten Passivhauses in Südchina spielte Dämmung zwar in puncto Kühlung eine wichtige Rolle, aber die Herausforderung als solche war kaum geringer – weshalb wir ihn auch dazu ausführlich interviewen.
Wir kehren zurück nach Deutschland und lernen, ob und inwiefern heute Nachhaltigkeit im Bau präsent ist. Hat sich hier viel getan? Ist Deutschland Weltspitze oder eher so schlecht wie sein Mobilfunknetz?
An welchen Dingen erkennt man eigentlich, dass jemand nachhaltig gedacht hat? Wir werden Peter auch fragen, wo man in Berlin Nachhaltigkeit – oder die Abwesenheit davon – erkennt.
Außerdem hat Peter uns eines seiner Projekte mitgebracht, das ihm besonders am Herzen liegt: Die G-Road.
Die G-Road („Green Healthy Road“) ist eine Sammlung von Inspirationen zur Nachhaltigkeit, die versucht, Gesundheit, Umwelt, Technik und soziale Aspekte neu und besser zu denken. Hier finden sich Ansätze zur Bewässerung in der Wüste, grüne CO2-Speichertürme mitten in Berlin oder fahrbare Arztpraxen.
Ach: Warum und wie 5 Euro eine Rolle beim Verständnis von Nachhaltigkeit spielen, erfahren Sie außerdem – diesmal bei IMMO.FM!

Wenn wir von Immobilien sprechen, dann selten darüber, wie sie entstehen. Dabei hat unser Andrej Karpinski doch jemanden seiner Nachbarschaft, der sich wirklich damit auskennt – und nach langem Terminieren endlich zu Gast bei IMMO.FM.
Prof. Peter Ruge ist Architekt. Davon gibt es natürlich jede Menge, doch wenige können von sich sagen, ganze Stadtviertel in China geplant zu haben. Außerdem ist Peter einer der Vorreiter in Sachen Nachhaltigkeit – doch dazu ein andermal mehr.
Schon beim Studium ging der Düsseldorfer einen ungewöhlichen Weg – nämlich nach Japan, wo er einen ganz anderen Blick auf Architektur bekam als seine deutschen Kommilitonen.
Seine Karriere begann er im Nachwende-Berlin der 1990er. Wer in Berlin unterwegs ist, der hat sicherlich schon einmal die Nordischen Botschaften gesehen, eine lang gezogene grüne, schlangenartige Fassade. Nachdem Berlin wieder zur Hauptstadt wurde, folgten neben der kanadischen Botschaft am Lepiziger Platz noch andere Botschaften.
Auch LTD_1 – ein aus zwei Bumerangs übereinandergelegtes Konstrukt – ist ein prämierter Erfolg, der Peter sehr wichtig ist. Ein Haus, das sich mit Gesundheit befasst und dabei auf die Gesundheit seiner Nutzer Einfluss nehmen will.
Natürlich berichtet Peter uns auch von weiteren schöpferischen, baulichen und anekdotischen Highlights seiner Karriere.
Vor allem kommen wir in dieser Ausgabe auf Peters spätere Arbeit zu sprechen. Über die Reisen nach China, wo es darum gehen wird, zweitausend Wohnungen und später ganze Stadtviertel zu planen. Wir sprechen über Nachhaltigkeit, über die heutige Sicht auf Bauten von gestern und darüber, was Architektur für ihn bedeutet, bis zu seiner Professur.
Der Einblick in den Alltag eines nicht ganz gewöhnlichen Architekten wird Euch bestimmt genau so viel Spaß machen wie uns.

Es gibt viele Dinge, an denen man einen guten Sachverständigen erkennt. Dabei spielen natürlich Zertifikate bzw. Zertifizierungen eine große Rolle, denn hier hat eine externe, unabhängige Stelle den Sachverständigen auf Herz und Nieren geprüft.
Wer sich unseren Auftritt genau anschaut, der stellt schnell fest, dass wir auf das von der Industrie- und Handelskammer (IHK) vergebene „öffentlich bestellt und vereidigt“ einigen Wert legen. Das hat allerdings auch damit zu tun, dass die meisten Interessenten, die Immobilien-Sachverständige wie uns suchen, damit automatisch Qualität assoziieren. Das ist auch erstmal in Ordnung.
Das heißt aber nicht, dass die IHK-Zertifizierung ausschließlich den Olymp der Sachverständigen beherbergt. Denn auch die IHK ist eine Behörde und wir als Insider haben manches daran zu kritisieren. Beispielsweise ist es hier und da fraglich, wie die IHK eigentlich Ihre Prüfer rekrutiert. Wir konnten die Frage, was genau die Prüfer eigentlich zu prüfen qualifiziert, nicht beantworten. Manche Prüfungen erachten wir nach zwei Jahrzehnten Berufspraxis doch für etwas lax. In anderen Bundesländern werden Anwärter von Mitbewerbern aus der gleichen Stadt geprüft – ideal ist anders.
Um also erst einmal sicher zu sein, dass sich jemand nicht einfach selbst als Experte kürt, ist eine IHK-Anerkennung schon einmal ein wichtiges Indiz, dass Sie es eher nicht mit einem „schwarzen Schaf“ zu tun haben werden. Aber Sie können in Sachen Qualifikation noch höher greifen.
Manche High-End-zertifizierungen werden von sehr renommierten Instituten vergeben, die durchaus teure und wertige Ausbildungen anbieten. Meistens hat man es bei Gutachtern, die derlei Zusatzausbildungen absolviert haben, mit absoluten Profis zu tun. Leider aber kennt diese Institute beziehungsweise Zertifizierungen kaum jemand – sie sind also für Sie als Interessenten zwar sehr bedeutend, aber das können Sie nicht wissen. Das soll anders werden.
In dieser Ausgabe ordnen wir die Zertifikate für Immobilien-Wertermittler einmal unserer Wertschätzung nach.
Keine, gekaufte oder unklare Zertifizierung
Zertifizierungen sind auch deshalb so wichtig, weil sich Jeder „Immobilien-Sachverständiger“ oder „Gutachter“ nennen darf. Das ist natürlich das absolute Minimum und für Ihre Ansprüche absolut ungenügend.
Die nächste Stufe sind „Auszeichnungen“ oder „Zertifizierungen“ von Verbänden, bei denen diese gegen einen Mitgliedsbeitrag vergeben werden. Hier ist ebenfalls wenig Qualität zu vermuten, eher im Gegenteil.
Es gibt ebenso Verbände, die ihre Mitglieder teilweise prüfen, aber als Außenstehende, aber Branchenkenner haben wir keinen Einblick, wie das stattfindet, so dass auch das für unser Empfunden eher auf eine „Jahresmiete für ein Gütesiegel“ hinausläuft.
Öffentlich bestellt und vereidigt
Die IHK hält für fast alles im Leben eine Liste mit von ihre öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bereit. Auf der Liste mit 96 Tätigkeitsfeldern findet man zwischen A wie „Abfallstoffe“ bis „Werkstoffe“ auch Profis für „Altbausanierung“, „Innenausbau“ oder die „Überprüfung von Geldspielgeräten“.
Sprengnetter und DIA
Vor allem zwei Institutionen haben sich besonders qualifiziert. Sprengnetter gehört mit einer Markterfahrung von fast 40 Jahren zu den bedeutendsten Kompetenzstellen im Bereich der Immobilienbewertung. Die Angebote des Unternehmens reichen von Marktdaten über Softwareprodukte bis hin zu Ausbildungen und eben die Zertifizierung.
Hier finden sich die höchsten Ansprüche an Ausbildung und Fachkompetenz. Die Zertifizierung erlangt man allerdings nicht ausschließlich, indem man dort eine Ausbildung absolviert; man kann sich auch hier der Prüfung stellen und – bei Erfolg – eine der drei Zertifizierungen erlangen.
Die Deutsche Immobilien-Akademie (DIA) an der Universität Freiburg GmbH bietet mit den Studiengängen für die Immobilienwirtschaft ein auf berufstäti...

Viele Menschen denken über den Güterstand erst nach, wenn eine Ehe zu scheitern droht. Das ist einerseits romantisch, hat man sich doch seinerzeit nicht aus materiellen Gründen vermählt. Andererseits sind Überraschungen über das, was in Jahren oder Jahrzehnten angeschafft und erwirtschaftet wurde, sehr schmerzhaft und nicht nötig.
Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand und damit die grundsätzliche Regel innerhalb einer Ehe, sofern kein Ehevertrag geschlossen wurde.
So selbstverständlich die Zugewinngemeinschaft ist, so unklar ist sie immer wieder für manche unserer Mandanten. Sie sagt eigentlich nichts anderes aus, als dass der innerhalb einer Ehe erwirtschaftete Zugewinn beiden Partnern hälftig zusteht.
Man geht also davon aus, dass sich zwei Menschen zusammenschließen und ihre wirtschaftlichen Interessen vereinigen. Dementsprechend werden sie dann auch im Trennungsfall behandelt. Wer also zu Hause bleibt, Haus und Nachwuchs hegt, damit der andere Partner mit freiem Rücken Geld verdienen kann (und vielleicht auch mehr als wenn er eben nicht die stabile Stütze zu Hause hätte), soll nicht im Nachhinein dafür bestraft werden. Er (oder sie) hat diesen Erfolg eben auch ermöglicht und Anspruch auf seine oder ihre Hälfte dieses Erfolges.
Das bedeutet aber auch: Jeder behält das, was er VOR der Ehe bereits besaß. Betrachtet und gesucht wird im Wesentlichen nur die Differenz zwischen dem Vermögen zum Beginn der Ehe und deren Ende.
Wer also ein zuvor geerbtes Haus in die Ehe einbringt, der setzt es nicht dem Zugewinn aus, er wurde ja zuvor erworben. Selbst ein Erbe während der Ehe ist nicht dem Zugewinn unterworfen und würde dann herausgerechnet. Oder doch nicht?
Der Wert der Immobilie ändert sich im Laufe der Ehe, egal, ob sie genutzt, vermietet, bebaut, saniert oder brach liegen gelassen wird. Darum nimmt der Partner an diesem Wertzuwachs sehr wohl Teil, womit klar ist, warum wir Immobiliensachverständigen vernünftigerweise bei keiner Scheidung fehlen sollten.
Im Falle der Trennung muss der eine Partner dem anderen den fehlenden Teil zu seinen 50 Prozent auszahlen, also den Zugewinn ausgleichen, daher „Zugewinnausgleich“. Das geht aber für den Bereich der Immobilien nur mit belastbaren Zahlen. Hier kommen wir Gutachter ins Spiel.
Wir als qualifizierte Sachverständige müssen in solchen Fälle den Verkehrswert von Immobilien zu verschiedenen Stichtagen ermitteln. Daran sind natürlich ganz andere Aufgaben und Herausforderungen geknüpft…

Als Immobiliengutachter haben wir es oft mit Trennungsszenarien zu tun. Das ist nicht immer einfach, weil sich nicht alle Ehepartner „im Einvernehmen“ trennen. Oft stören Wut oder Verletzung die Kommunikation.
Das ist verständlich, denn meistens wurde die Immobilie gemeinsam angeschafft, als Erfüllung eines gemeinsamen Traumes, den es nicht mehr gibt und der dann nicht selten einer neuen Zukunft im Weg steht. Dennoch ist es meist der größte Vermögensgegenstand, den beide besitzen. Wer wollte verlangen, dass man da stets rational und ruhig agiert?
Glücklicherweise erreichen uns in unserer Sozietät überwiegend vernünftige (Ex-)Paare, die nach wie vor auf Augenhöhe und überwiegend sehr vernünftig kommunizieren. Aber auch Anwälte melden sich bei uns, die – oft mit dem gegnerischen Anwalt – Sachverstand für Immobilien im Namen Ihrer Mandanten suchen, die kein Wort mehr miteinander reden.
Wenn sich Zwei streiten, dann in der Regel auch um den Wert der Immobilie. Da ist es durchaus verständlich, wenn ein Partner unterstellt, dass der andere jetzt „seinen“ Gutachter bringt, um die Dinge in seine Richtung zu neigen.
Da wir aber der Neutralität verpflichtet sind, ist das eine falsche Vorstellung - der wir trotzdem oft begegnen. Es hat wenig Sinn, einen seriösen Gutachter für sich einvernehmen zu wollen – das kann nur klappen, wenn ein unseriöser Gutachter im Spiel ist. Faustregel: Je mehr Qualifizierungen und Zertifizierungen ein Gutachter vorzuweisen hat, desto korrekter und seriöser dürfte das Ergebnis sein.
Auch die Möglichkeit, einen Zweitgutachter zu konsultieren, schafft mehr Klarheit, ist aber auch teurer.
Was ist unser Rat?
Holen Sie den andern ins Boot. Es ist schade um Arbeit, Zeit und Geld, wenn der andere Beteiligte ohnehin dem Gutachten widerspricht, weil er oder sie den Gutachter nicht einmal kennengelernt hat.
Sehen Sie das Gutachten als Basis, nicht als letzten Schluss. Es geht nicht um ein-, zwei- oder fünftausend Euro an Meinungsverschiedenheit. Es geht darum, eine Basis zu finden, über die man verhandeln kann. Man kann natürlich so viele Gutachter beauftragen, bis der Wunschwert dabei ist. Doch am Ende braucht man zu einer Einigung das Einverständnis des anderen. Der nämlich muss keines der Gutachten akzeptieren. Hier hilft nur Vernunft – und auch mal ein Gespräch zu Dritt, bei dem wir als Außenstehende mit Ruhe und Empathie mehr Sachlichkeit einbringen.
Sagen Sie auch mal „ja“. Da ist einfach, aber nicht leicht. Was auch immer passiert ist: Wer sich gegen alles sperrt, der bekommt nicht nur „nicht recht“. Er blockiert auch, dass es weiter geht. Auch, wenn es auf den ersten Blick so scheinen mag, als habe man den anderen jetzt bestraft: Man bestraft sich selber. Denn keine Lösung ist eigentlich immer die schlechteste Lösung. Dann lieber reden – auch, wenn es einem widerstreben mag.
Was alles passieren kann, wenn der Ex-Partner ungeduldig wird, berichten unsere Profis in der hier vorliegenden Ausgabe und natürlich noch vieles mehr!

Wann immer wir bisher über den Erwerb von Immobilen sprachen, ging es dabei um den klassischen Kauf von einem scheidenden Eigentümer. Was aber, wenn eine Immobilie gegen den Willen des Eigentümers verkauft wird…?

Eine Immobilie kann aus verschiedenen Gründen zwangsversteigert werden. Einer kann sein, dass eine Bank gegen einen nicht mehr zahlenden Schuldner vorgeht. Aber auch bei Erbengemeinschaften kann es passieren, dass ein Objekt unter dem Hammer landet, offiziell nennt man das „Die Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“.

Das kann eine Menge Vorteile für den Käufer bergen. Zum einen gibt es eine Maklerprovision, so dass man (in Berlin) die oft fälligen 7,14 Prozent einspart. Zum anderen werden derlei Immobilien in der Regel nicht aufwändig beworben und nur einem kleineren Kreis bekannt. Damit hat man schon einen Großteil von möglichen Konkurrenten gar nicht erst neben sich.

Da liegt der Gedanke nahe, ein Schnäppchen machen zu können. Doch das wäre zu einfach: Bei einer Zwangsversteigerung sind Besichtigungen nicht üblich und die Katze im sprichwörtlichen Sack. Es gibt zum Beispiel keinerlei Garantien. Fast möchte man sagen, es gilt: „Gekauft wie nicht gesehen“.

Darum ist es oft sehr schwer, etwas über den Zustand der Immobilie herauszufinden. Nun mag es zwar sein, dass allein das Grundstück in einer gefragten Lage einen erheblichen Wert hat – ganz unabhängig davon, was darauf gebaut ist, doch auch das schafft selten die nötige Gewissheit darüber, welcher Preis angemessen ist.

Darum braucht es für die erfolgreiche Teilnahme an einer Zwangsversteigerung nicht nur Mut und Glück, sondern auch Erfahrung. Darum rät Mirko auch, sich einige dieser Versteigerungen anzusehen, bevor man selbst mitbietet. So bekommt man am besten ein Gefühl, wie diese Auktionen ablaufen und auch, wie sich andere Teilnehmer verhalten. Denn Psychologie ist auch ein wichtiger Faktor. Der Wunsch nach einem Schnäppchen und die bei uns in Berlin immer weiter fortschreitende Verknappung werden immer einige Menschen dazu verleiten, unbedingt als Sieger hervorgehen zu wollen – das kann schiefgehen.

Gut gegangen ist es allerdings bei Mirko Otto, der seine Karriere als Immobilien-Investor tatsächlich mit einem Mietshaus aus der Zwangsversteigerung begonnen hat. Das erzählt er ausführlich in dieser Episode.

Zusammen mit Immobilien-Investor Christian Gérôme fragen wir: Wo in Berlin sollte man ein Einfamilienhaus zum Kauf suchen?
Dass in unserer ständig wachsenden Stadt die Preise steigen, weiß jeder. Darum ist es auch kein Wunder, dass die Randlagen Berlins ebenfalls ständig teurer werden. Beispiele sind hier Buckow und Lichtenrade. Doch auch Spandau ist eine noch „preislich unterentwickelte“ Gegend, die momentan alles andere als hip ist, aber laut unserer beiden Profis das durchaus perspektivisch werden kann, ja werden muss.
Eine weitere Krux im Berliner Markt ist, dass sich Familien zu sehr auf die eigenen vier Wände – also das freistehende Haus – fixieren und die Alternative der Eigentumswohnung in der Stadt oft nicht favorisiert wird – zu Unrecht?
Trotz der allgemein beklagenswerten Lage aber räumt Herr Gérôme einen wichtigen Punkt ein, der dennoch wenig aufheitert: Dass Paare, die beide berufstätig sind, sich in Berlins Randlagen überhaupt noch ein Haus mit Garten kaufen können – das ist schon selten und im Zweifel eine gute Nachricht, denn in München, Frankfurt oder Hamburg ist sowas viel unwahrscheinlicher – wenn nicht ausgeschlossen.
Doch ist es eigentlich wirklich so wichtig, ein eigenes Haus zu haben? Das scheint bei unseren Experten ein Stück weit aber auch eine Einstellungsfrage zu sein. Nicht umsonst entspringt eine lebendige Debatte zu dem bei IMMO.FM schon mehrfach thematisierten Konflikt zwischen Eigenheim und Geldanlage.
Schon der Eishockey-Gigant Wayne Gretzky wusste: „Es ist egal, wo der Puck ist. Ich will dahin, wo der Puck sein wird“. Dementsprechend hat Herr Gérôme ein paar interessante Theorien, wie sich durch künftige Entwicklungen in Berlin die Lagen und ihre Wertigkeit ändern werden – Stichwort BER.
Nicht nur Lagen treiben uns in unserer Erörterung um, auch Qualität. Wer sich bei Herrn Gérôme auf der Webseite umsieht, der findet meist schlüsselfertigen Luxus. Doch heißt das, dass man nur danach suchen sollte? Uns überrascht ein Plädoyer für Underdogs, für Mut und Querdenken bei der Immobiliensuche.

Im dritten Teil zu den Verfahren zur Immobilienbewertung sprechen wir heute über das Vergleichswertverfahren.

Das Vergleichswertfahren kommt vorwiegend bei Grundstücken und selbstgenutzten Häusern oder Wohnungen zur Anwendung. Meist nutzen wir es bei der Bewertung des Einfamilienhauses, aber auch Doppelhaushälften, Reihenhäusern und Eigentumswohnungen.

Das Vergleichswertverfahren ist für den Normalverbraucher, insbesondere alle, die eine Immobilie kaufen wollen, eigentlich am leichtesten zu verstehen. Schließlich ist vom Fernseher über das Auto oder den PC jeder im Kapitalismus aufgewachsene Mensch an den Preisvergleich von Produkten und deren Merkmalen gewöhnt.

Im Vergleichswertverfahren werden direkte Vergleiche zwischen Immobilien oder Grundstücken angestellt: Welche und wie viele Grundstücke wurden vor kurzem in der Nachbarschaft verkauft? Wie ähnlich sind diese Objekte dem zu bewertenden Grundstück? Je vergleichbarer die Merkmale der Immobilie, umso besser dient auch der Kaufpreis als Vergleichswert im Vergleichswertverfahren!

Wer sich nach Immobilien umschaut, der bekommt rasch ein Gefühl dafür, was eine Wohnung in der Größe X im Viertel Y mit der Ausstattung Z ungefähr kosten müsste und kann beurteilen, wann ein Ausreißer nach oben oder unten vorliegt (und er im Idealfall zuschlägt und kauft).

Als Immobiliensachverständige verfügen wir in Berlin über einen großen Schatz an Daten und haben hervorragende Möglichkeiten, einen präzisen Immobilienwert zu ermitteln. Dabei spielt auch wieder einmal der Gutachterausschuss eine Rolle, auf den wir ebenfalls zu sprechen kommen werden.

Wenn Sie also in einer guten Viertelstunde mehr wissen, erheben sich vielleicht noch weitere Fragen:

- Welches Verfahren ist das wichtigste?
- Welches das Richtigste?
- Welches ist das preiswerteste?

Auch diese Fragen klären wir – und mehr. Wie immer bei IMMO.FM!

Das Ertragswertverfahren ist das zweite der drei Verfahren, die unsere Sachverständigen Doreen Wolf und Mirko Otto in unsere Dreiteiler zu dem Wertermittlungsverfahren erklären.

Nachdem wir nun schon in Folge 49 das Sachwertverfahren erläutert haben, besprechen wir heute, wie man den Wert einer Immobilie anhand des Ertrages feststellt.

Im ersten Schritt stellen wir per Marktrecherche fest, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen ist. Dabei spielen neben der Lage auch beispielsweise Wohnungsgrößen und deren Attraktivität eine Rolle. Dann werden alle erzielbaren Erträge hochgerechnet; Was bleibt, nennt man Rohertrag.

Dieser Ertrag muss abschließend um die Bewirtschaftungskosten vermindert werden. Hausflure wollen gestrichen werden, Heizungen müssen getauscht werden und zumindest statistisch sind Mietausfälle ebenso zu berücksichtigen. Was dann bleibt, ist der Reinertrag.

Nun kommt der Liegenschaftszinssatz ins Spiel, der – zusammengesetzt aus vielen Faktoren wie Restnutzungsdauer, Mieterwartung und Marktlage – die zu erwartende Verzinsung des Objekts ausdrückt.

Unser Andi Karpinski jedenfalls hat beim Verständnis des Liegenschaftszinses seine liebe Not. Nicht ganz zu Unrecht, wie sich zeigen wird…

Ein weiteres Mal haben wir das Vergnügen, bei Christian Gérôme zu Gast zu sein. Anlass war die Frage: Wie kommt ein redlicher Familienvater eigentlich an eine Wohnung für die Familie?

Der Traum von den eigenen vier Wänden ist den Deutschen mit der Muttermilch mitgegeben und jahrzehntelang von der Finanzindustrie eingehämmert worden – aber trotzdem viel seltener Realität als in anderen Ländern Europas. In Deutschland lag die Eigentumsquote 2016 bei 51,7 Prozent – Platz 26. Überraschenderweise liegt Rumänien mit 96% vorn, das erste westeuropäische Land ist Spanien auf Platz 12 mit 77,8 Prozent.

Der Eigentumsanteil kann sich nur erhöhen, wenn die Preise für Eigentum bezahlbar bleiben – oder werden? Das führt uns zum IMMO-FM-Dauerbrennerthema: Gibt es eine Preisblase? Was sagt unser Gast, Immobilienentwicklungs-Visionär Christian Gérôme dazu?

Losgelöst von vielen extrem wohlhabenden Menschen, die nach Berlin kommen, sieht Gérôme das Problem in der mangelnden Kaufkraft. Es sind diese vergleichsweise wenigen reichen Marktteilnehmer, die durch ihre Nachfrage für Luxuswohnungen sorgen – daran ist zunächst nichts falsch.

Doch was kann der klassische „Familienvater mit zwei Kindern“ ausrichten? Er kann vielleicht eine Summe von insgesamt 350 bis 400.000 Euro stemmen. Damit muss er gegen Investoren aus aller Welt, ja bis hin zu Singapur antreten. Das kann nicht leicht sein.

Können sich unsere beiden Profis in die Lage versetzen, mit Frau und zwei Kindern dazustehen? Nur partiell, denn sie haben beide drei Kinder.

Was sollen diese arbeitenden Paare mit Kindern nun tun? Müssen sie sich mit einem Mieterdasein abfinden? Gibt es Kompromisse? Oft gehörtes Stichwort: Speckgürtel.

Wenn unser Familienvater aber nun in die bezahlbareren Außenbezirke abwandert, was dann? Wie lange braucht er zur Arbeit? Wie ist dort die Infrastruktur? Wo zahlt er dann seine Einkommensteuer? Wie sinnvoll ist es, als Pendler jeden Tag 80 Minuten im Auto zu sitzen?

Es wundert nicht, dass die Ideen bei den Herren Gérôme und Otto nur so sprudeln. Es gäbe viele Ansätze, die die Situation spürbar verbessern könnten. Ideen, die – so finden wir - von Vernunft und Weitsicht getragen sind, allerdings die Politik zur Hilfe rufen.

Konzepte, wie man die Mieter unserer wunderbaren Stadt mit Eigentum versorgen kann und vieles mehr gibt es in dieser Folge IMMO.FM.

Zu unserer 50. Ausgabe wollten wir gerne etwas ganz Besonderes auf die Beine stellen und das ist uns auch gelungen. Wir treffen nämlich jemanden, der sich in der Berliner Immobilienszene durchaus einen Namen gemacht hat.
Christian Gérôme ist als Geschäftsführer der „Allgemeinen Immobilien-Börse“ Gast in unserer 50. Ausgabe, allerdings kein „Stargast“ – das ist ihm wichtig. Ohnehin möchte er in keine Schublade gesteckt werden. Das wäre auch gar nicht leicht, angesichts seiner vielen Aktivitäten und seiner Art, über Immobilien und unsere Stadt Berlin zu denken. Da reichen wenige Worte nicht aus. Deshalb haben wir in unserer Jubiläumsfolge viele Worte gemacht.
Christian Gérôme entwickelt Immobilien, das steht in jedem Fall fest. In einer Reportage wurde ihm nachgesagt, dass er jede Brachfläche und Baulücke in Berlin kennen würde. Und doch betont er im Gespräch immer wieder, dass er doch nur das tut, was jeder tun kann. Es gelingt ihm dabei, zu überzeugen.
Wer schon länger bei uns ist, weiß, dass wir uns schon mit einem größeren Objekt an der Danziger Straße im Prenzlauer Berg befasst haben, unweit des Ernst-Thälmann-Parks, einem Gelände mit durchaus bewegter aber nicht durchgehend schöner Geschichte.
Dieser Park grenzt an den S-Bahn Ring zwischen Prenzlauer Allee und Greifswalder Straße, wäre da nicht ein großes Gelände, und zwar der ehemalige Güterbahnhof Prenzlauer Berg, den Christian Gérôme 2010 gekauft hat und bis heute nicht bebauen kann bzw. darf bzw. soll.
Ganze 600 Wohnungen sind geplant, sowohl zur Miete als auch zum Kauf, doch nach wie vor ist kein Spatenstich erfolgt. Wie kann das passieren in einer Stadt, die wenig so dringend braucht wie neuen Wohnraum? In einem Bezirk, der (ob nun zu Recht oder nicht) so unglaublich begehrt ist? In einem Bezirk, in dem sich Ur-Berliner die Mieten doch kaum noch leisten können?
Woher rührt der ganze Widerstand? Wie kann so etwas passieren? Wer trägt die Verantwortung?
Es ist nur allzu leicht, einem erfolgreichen Geschäftsmann seinen Erfolg vorzuwerfen. Es ist so einfach, sich angesichts der Objekte, mit denen sich Herr Gérôme umgibt, neidisch zu werden. Wir haben uns die Mühe gemacht, uns einmal die andere Seite anzuhören.
Zur ausgerechnet 50-minütigen 50. Ausgabe Immo.FM laden wir Sie und Euch herzlich ein und wünschen gute Unterhaltung.