Molto spesso mi capita di essere contattata da persone che mi dicono: “Voglio investire nel settore immobiliare”. Guarda il video sul mio canale 👉🏻
https://www.youtube.com/watch?v=H1hSbPeXYfk&t=29sÈ facile rendersi conto di quanto questa frase sia troppo generica, ci sono infatti diverse modalità per investire nell’immobiliare.
Ma facciamo un passo indietro, cosa vuol dire investire? Non voglio dare una spiegazione enciclopedica o da manuale d’economia, voglio solo farvi arrivare un concetto: investire significa mettere “qualcosa” in un processo per avere un ritorno. Questo “qualcosa” è il capitale che servirà per ottenere altro capitale. Quindi è chiaro che per investire sarà necessario avere una somma di partenza.
Se invece un soggetto vuole investire senza capitali perché magari mette a disposizione il suo tempo per un altro tipo di ritorno, quel soggetto sarà un operatore, un consulente, un segnalatore, uno sviluppatore, qualcuno che fa qualcosa per qualcun altro, ma non un investitore.
Chiarita l’idea di fondo, se un soggetto ha una somma da dedicare a un immobiliare: cosa può fare per investirla?
Si aprono tanti scenari ma il tutto dipenderà dal suo obiettivo e dalla sua situazione di partenza. Queste che seguono sono le varie possibilità di investimento sulle quali vi do il mio parere legato inevitabilmente a quella che è stata la mia esperienza fino a oggi:
- Acquisto per mettere a reddito (ma vi parlerò anche della sublocazione)
- Acquisto per locazione e rivendita dopo 5 anni
- Acquisto ristrutturazione rivendita veloce (flipping)
Per acquistare un immobile ho diverse alternative:
- Acquisto da mercato libero è l’acquisto (o la sublocazione) tra privati, potendosi avvalere anche dell’agenzia. Ma mercato libero non vuol dire che non ci siano problemi, potrebbero esserci debiti o pignoramenti, ma comunque l’immobile resta vendibile purché vengano sanate le pendenze.
- Acquisto in asta, quindi attraverso gli annunci pubblicati dal tribunale.
- Acquisto tramite saldo stralcio, cioè l’acquisto prima della procedura l’asta, attraverso il quale l’investitore ottiene una delega dal debitore per trovare un accordo con il creditore. Questo è fattibile se il debito è superiore al valore dell’immobile. Evitare l’asta permette di non essere iscritti al CRIF o di non restare con altra quota di debito. Altra faccia della medaglia dello stralcio è il credito. Cioè non ci si rivolge più al debitore, ma al creditore per acquistare il suo credito.
Altre due forme di investimento, che a differenza delle precedenti non hanno alla base l’acquisto di un immobile sono:
La cessione del compromesso, quindi dell’atto preliminare: rientra nell’ambito del flipping. Si fa la proposta d’acquisto, all’interno della stessa si precisa questa possibilità e non essendo l’investitore ancora proprietario, non cede un immobile ma un contratto. È una tecnica per chi non ha la possibilità di comprare l’immobile, ma vuole spingersi in un azzardo (qualora ovviamente non avesse la liquidità necessaria alla copertura).
L’associazione in partecipazione. Cioè l’investitore partecipa con una quota a un’operazione immobiliare. Cosa fondamentale e preliminare, sarà la valutazione dell’affidabilità della società che la propone. Una volta stabilita la partecipazione, l’investitore dovrà solo attendere il ritorno economico, avendo svincolato completamente il suo tempo rispetto alle varie fasi dell’investimento.
Il tutto è regolato dal codice civile.
In conclusione, ci sono varie opportunità di investimento, ma non ce n’è una migliore di un’altra; ce n’è sicuramente una che fa più al caso tuo rispetto a un’altra, la valutazione sarà fatta sui tuoi obiettivi, sulla tua situazione...
