O ITBI é cobrado pela transmissão, por ato oneroso, da propriedade, domínio útil e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, que são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Por sua vez, a alienação fiduciária é um negócio em que o adquirente terá a posse direta do bem, mas a propriedade será do credor fiduciário.
Portanto, o ITBI não pode ser cobrado sobre os contratos de financiamento, pois a propriedade não foi transferida para o adquirente.