Vous souhaitez acquérir un bien immobilier avec un #local #commercial ? Pour louer un local commercial, vous devrez connaître les fondamentaux des #baux commerciaux. Dans cette vidéo je vous explique en détail comment fonctionne ce type de bail et surtout quels en sont les fondamentaux !
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Pour commencer qu'est ce qu'un bail commercial ?
Le bail commercial est un contrat aux termes duquel un propriétaire, appelé bailleur, met à la disposition d'un locataire, aussi appelé preneur, des locaux commerciaux afin que ce dernier puisse exercer dans les lieux une activité de nature commerciale, industrielle ou artisanale.
Il faut savoir que la majorité des dispositions prévues par la loi ne sont pas obligatoires s'agissant d'un bail commercial : en réalité, les parties sont libres de rédiger la plupart des clauses du contrat comme elles le souhaitent.
C'est pourquoi il est essentiel de bien maîtriser les principes fondamentaux du bail avant de signer, et de connaître les clauses les plus importantes à négocier lors de la rédaction du contrat.
Tous d'abord il va falloir vérifier la clause de durée, c'est la clause relative a la durée du bail.
Le contrat de bail commercial prévoit obligatoirement sa durée qui est de 9 ans minimum.
Les parties peuvent librement fixer une durée supérieure à 9 ans (la seule limite étant l'interdiction du bail commercial à durée indéterminée). En cas de bail supérieur à 9 ans, le loyer sera automatiquement déplafonné à son terme.
Les parties peuvent alors décider de le résilier le bail moyennant un préavis minimum de 6 mois.
Les parties peuvent décider à tout moment de renouveler le bail pour une nouvelle durée de 9 ans ou plus.
Aussi, vous devrez vérifier la clause de destination, c'est la clause relative aux activités autorisées.
Le locataire commercial ne peut exercer dans le local que l'activité ou les activités prévues au bail. Il s'agit de la clause dite de spécialisation.
Ainsi, cette clause doit être soigneusement vérifiée et négociée afin que l'activité projetée soit autorisée.
De son côté, le bailleur a tout intérêt à ne pas donner un bail « tous commerces ». Il pourrait se retrouver du jour au lendemain avec une activité différente et potentiellement génératrice de troubles.
Autre point important, la fixation du montant du loyer !
Les parties fixent librement le loyer lors de la signature du bail. Idéalement, le loyer doit correspondre à la valeur de marché.
Le loyer peut être fixe ou alors variable (en fonctions du chiffre d'affaires).
En début de bail, le bailleur peut demander le paiement d'un pas de porte qui correspond à une sorte de droit d'entrée.
Il est important de préciser l'objectif du pas de porte : s'il s'agit d'un supplément de loyer ou alors d'une indemnité liée à la dépréciation du local loué.
Les modalités de paiement du loyer sont aussi très importantes !
Le bail commercial détermine la périodicité du loyer (mensuel ou trimestriel) ainsi que le moment du paiement :
à échoir ou d'avance : c'est à dire avant le début de la période de location.
à terme échu : au terme de la période de location concernée.
En ce qui concerne la répartition des charges, le bail commercial doit prévoir obligatoirement et précisément la répartition des charges afférentes au local entre le propriétaire et le locataire.
Si rien n'est prévu, la charge ne peut être imputée au locataire.