在這一集中，我私心邀請房產擺渡人蔣帥 (蔣京叡)，來徹底解決我心中最深的擔憂：面對房仲的「話術」，我們如何避免因衝動而買到低CP值的房產，以及如何區分專業與欺騙！ 專業的房仲根本不需要騙人，因為他們認為客戶往往會被媒體雜訊誤導而「自己騙自己」，但房地產是台灣除了賣飛機大砲之外，金額最高的交易，動輒上千萬甚至上億，因此從業人員的嚴謹與專業至關重要。社會上存在「弱勢偏愛」，導致買方容易將所有房屋瑕疵甚至滲漏水的責任歸咎於中介，但法庭已傾向不苛責肉眼無法察覺傾斜等問題的仲介。房仲的專業價值在於能判斷房地產當前和未來的合理價格，這比買賣雙方主觀的期待價格更重要。誠實是任何行業應有的最低道德底線，不該作為行銷的賣點，真正的專業是透過說話的藝術（話術），讓買賣雙方在知曉事實（如房屋有潛在拆除風險的違章建築物） 並感到舒適的情況下達成共識。房產交易成功的關鍵在於雙方利益的合意，買方看重使用利益，賣方看重獲利了結利益；在某些緊急情況下，時間的價值會比房價本身更昂貴，這是撮合交易的契機。許多人誤解房屋自有率的83%定義，事實上這是指房屋自住的比例，全台灣約有1800萬人沒有房產。 關於買房的建議： 投資判斷不應只看投報率，因為租金所得可能被刻意虛增（例如隔套房並在租約上加註高額租金）。 現階段不適合購買的房產包括：價格過高、缺乏都更或改建潛力的老房（尤其40年以上公寓，因為主力的年輕購屋族群不願久住，且老房因違建加速老化，有結構傾斜風險）；以及小基地（100坪以下）、高公設比卻缺乏公共設施（連管理員都沒有）的建案。此外，因少子化與學習模式改變，大學周邊的學生套房也面臨風險。 投資標的建議（懶人投資法）：應首選六都，特別是桃園、台南和高雄，因為南北房價將會趨向平衡。在台北市，則推薦關注被低估且有都更潛力的大同區，以及全台北最後一塊科技園區—北士科。若投資老房等待都更，則必須選擇需求旺盛（商業或就業人口密集）或有重大工程計畫的地區，且改建機率至少要70%。 我鼓勵年輕人買房，這不僅是數學上的投資考量，更是為了獲得心靈的平靜與踏實感，唯有「生根」，才能建立對未來的長期盼望，做出對自己負責的決定。 -- Hosting provided by SoundOn