許多房東都希望能靠收租創造被動收入，但現實中卻常遇到租金糾紛、房客欠繳甚至找不到人的煩惱。今天我們再次邀請到長期從事代租代管服務的全居資產共同創辦人 Shawn，來揭開專業包租代管產業的面貌，並分享如何避開新租賃政策的潛在風險。 包租代管產業在台灣正在逐漸普及，主要目的是解決房屋出租後房東遇到的各種痛點與糾紛。 Shawn的公司始於2016/2017年，最初是從違法的日套房（日租轉租）轉型為合法的月租和長租服務。 早期許多屋主不了解「包租代管」服務，會誤認為是從事奇怪或非法的生意；但近年在政府大力推動下，房東已逐漸能接受這個服務的價值。 房東在選擇包租代管業者時，務必確認對方是要做社會住宅、一般租賃還是會動到隔間的 Share House（隔套轉租），若房源總價與業者包租的價格價差太小，可能業者就是要改隔間。 選擇業者，建議要確認對方有包租代管牌照並加入公會，且通常規模越大、經營越久的的公司會更愛惜羽毛、較不會「搞事」。 近期討論度極高的租賃新政中，最受爭議的是租期三年的提案，意指房客若無欠租或破壞等違規行為，房東必須續約兩次，總計租期達三年。 新制規定，續約的「原條件」不等於原租金（租金除外），但房東調整租金的漲幅必須依照租金指數，且須提前六個月通知房客。 Shawn預測，未來住家租賃將普遍出現每年調整租金的「階梯式調整」，房東會避免三年後只能以較低的租金基準進行調整，反而與原先許多不漲租的房東心態相悖。 新制規定，房東若要收回自住，需提前六個月告知，且收回後一年內不得再出租。 對房客而言，若要續約，必須在前三個月告知房東，並在前兩個月完成續約，否則視同不續約。 若房客在租期內累積欠繳達三次，且經催告仍未繳付，房東可提前解約。Shawn認為這將造成嚴重的房東房客對立，房東可能在房客遲繳一天就立刻發存證信函以備未來行使解約權。 一個好的改變是：若使用公證租約，只要房客欠繳租金達兩個月（滿足終止要件），合約即視同終止，房東可直接申請強制搬遷，不必再冗長訴訟。 房東交由專業團隊管理，最大的價值是省力，因為收租並非被動收入，而是「勞力活」。 專業團隊最大的價值之一在於房客篩選。Shawn公司內部數據顯示，經他們篩選的房客欠繳率（超過兩個月）僅0.4%，而房東自行招租的欠繳率高達2.5%，相差約六倍。 房東自管面臨的三大痛點是：房客篩選、房客欠繳或是不搬走，以及維修處理搞不定。 要有效篩選房客，良民證只查刑事紀錄，多數租賃糾紛是民事，無從查起。 在台灣，房東難以查核房客的工作背景與信用紀錄，因為房客抗性大，認為隱私被侵犯。Shawn建議政府應設立第三方公正單位，協助房東查核房客背景，以增加房東租賃意願。 對房客而言，透過包租代管業者租屋，最大的好處是業者為公正的第三方，不會只偏袒房東，會依據法規要求房東履行維修義務（例如冷氣或熱水器），確保租賃品質與品牌形象。 有意投入包租代管業的人，需要具備基礎證照（租賃管理員、營業員），且若要包租轉租，必須事先告知房東。 從事此行業的特質：必須耐煩，願意面對大量的人際關係事務處理，常需扮演「心理諮商師」的角色，因應各種修繕與糾紛。 包租業（二房東）初期的風險在於包租成本太高，常因對租金行情過於樂觀，導致實際操作後賠錢甚至跑路。 包租代管是未來的黃金時代，政府大推此行業，希望效仿日本（80%房東交由業者管理）來規範市場、減少糾紛並增加稅收。 最後提醒房東，因應租金補貼與房客可抵稅的新趨勢，買房收租務必誠實報稅，不報稅的租屋市場在未來十年內恐將消失。 總而言之，包租代管是房東讓資產獲得「良好的照顧」與「高效率的使用」的關鍵，能大幅提升房產的資產價值與穩定現金流。希望今天的分享能讓大家在變動的租賃市場中，找到最穩健的資產管理方式！ -- Hosting provided by SoundOn