估價白話文 | 特別篇：土地被徵收，補償真的公平嗎？土地徵收補償的幕後的估價關鍵！

📌 土地徵收是什麼？政府為何能徵收私人土地？
土地徵收是政府基於公共利益需求，依照法定程序，強制取得特定私人土地的行為，例如國防建設、交通事業、公共衛生、環境保護等。然而，政府並不能隨意徵收，必須符合正當法律程序、符合比例原則，並提供合理補償。

📌 合理補償真的合理嗎？完全補償 vs. 相當補償
徵收補償的核心在於「合理補償」，但什麼才算合理？目前法律採取相當補償原則，而非完全補償，也就是補償金額可能不足以讓地主完全回復原來的財產狀態。
然而，經濟學中的「損失厭惡效應」顯示，人們對失去的痛苦遠大於獲得的快樂，因此即使補償金額符合市場價格，地主仍可能覺得不公平，甚至拒絕徵收。

📌 補償金額如何計算？市價是怎麼來的？
現行法律規定，土地徵收補償應依「徵收當期市價」計算，但對於都市計畫區內的公共設施保留地，補償標準則是「毗鄰非公共設施保留地的平均市價」，這導致補償價格的計算方式變得更加複雜，涉及地價區段劃分、比準地選取、權重計算等多層因素。

📌 徵收補償的估價挑戰

🔹 市場價值的評估：政府規定估價時只能參考近半年到一年內的交易案例，但土地交易樣本稀少，影響估價準確性。
🔹 地價區段的劃分：不同用途區段的地價如何界定，將影響最終補償金額。
🔹 比準地選取：選擇代表性土地推算區段地價，但選取標準可能影響估價結果。
🔹 土地與建物補償的差異：土地補償採市價，建築物補償則採「重建價格」，且不扣折舊，這與一般估價方式不同。

📢 本集重點

✅ 土地徵收的法律基礎： 何種情況下政府可合法徵收私人土地？

✅ 合理補償的定義與計算方式： 為何採取相當補償，而非完全補償？

✅ 市場價值與比準地選取： 為何估價方式會影響補償金額？ ✅ 經濟學的影響： 為何地主即使獲得補償，仍然不滿意？

📌 土地徵收是一項影響人民財產權的重要制度，如何兼顧公共利益與個人財產權的保障，是法規與估價師共同面對的挑戰。本集帶你深入了解土地徵收補償的運作模式與爭議焦點！ 🎙