בפרק מרתק של הפודקאסט "מפצחים השקעות" מבית ההשקעות הורייזן, המנחה איתי ליפקוביץ' מארח את מיכל גור, מנכ"לית קבוצת הנדל"ן "אלמוגים", לשיחה גלויה על שוק הדיור הישראלי בצל המלחמה והמציאות המורכבת שאחריה. הפרק צולל ישר למים העמוקים עם נתון מדהים: כ-20% מהדירות בישראל, שהן כ-600 אלף יחידות דיור, מוגדרות כנמצאות במבנים מסוכנים. גור וליבקוביץ' דנים בשאלה הבוערת – האם אנחנו על סף "פיצוץ" של בועת הנדל"ן, כפי שטוענים כלכלנים רבים , או שהמלחמה דווקא יצרה "גל חדש של קונים"?.   אחד הנושאים המרכזיים בפרק הוא הדרישה הגוברת לדירות עם ממ"ד, שיוצרת פיצול חדש בשוק הדיור. באופן מפתיע, גור חושפת דרישה חדשה מהשטח: דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית לא מסתפקים בממ"ד ודורשים גם מקלט קומתי תת-קרקעי.   נקודות מעניינות נוספות מהפרק:   הבירוקרטיה כמשקולת: גור חושפת כיצד עיכובים בירוקרטיה ותשתיות לקויות יכולים לעכב פרויקט בארבע שנים ולהעלות את עלות הקרקע ב-30%, עלות שמתגלגלת בסופו של דבר לרוכשים. משאלתה היחידה היא קיצור דרמטי של זמני ההמתנה, ולאו דווקא הורדת ריבית. מחירי תשומות הבנייה: למרות ירידה במחיר הברזל, מחירי התשומות עלו בכ-20% בשנתיים האחרונות, בין היתר עקב קשיים בהובלה הימית והחרם הטורקי. פתרונות לזוגות צעירים: גור ממליצה לזוגות צעירים לא לחכות, אלא "לעלות על הגלגל" ולהתחיל ברכישת דירה קטנה מיד שנייה, ואף מציעה טיפים כיצד לאתר דירות כאלו שעתידות לעבור פינוי-בינוי.   עתיד המחירים: בניגוד לתחזיות על ירידות, גור וליבקוביץ' מעריכים כי הורדת ריבית עתידית דווקא "תעיר את השוק" ותוביל לעליית מחירים. הם מציינים כי הבורסה, שלרוב מובילה את המגמה, כבר מראה סימנים חיוביים בענף הנדל"ן.   הפרק מציע הצצה נדירה אל מאחורי הקלעים של עולם היזמות, האתגרים העצומים והלחץ הבלתי פוסק, החל מהתמודדות עם קבוצות וואטסאפ זועמות של דיירים ועד לניהול ציוד וכוח אדם בתנאי אי-ודאות.